מחפשים נכס להשקעה בקפריסין?
השאירו פרטים לייעוץ מהיר
אני מאמינה בחיוך, באנרגיה ובשירות מסביב לשעון, באינטואיציה שלי להתחבר לנכס ולאנשים לפני הכל, כי כשיש לי תחושה טובה בבית ועם בעלי הבית שאני מייצגת, אני עושה זאת על הצד הטוב ביותר.
הנכסים המומלצים שלנו
MEDIA
סרטונים
מאמרים אחרונים במידע נדלנ"י
איך להשקיע בנדל"ן בקפריסין ב-2025 מבלי לעשות טעויות של מתחילים
החלטתם לבחון השקעת נדל"ן בקפריסין? המרחק הקצר מישראל, הדין האנגלי המוכר והתשואות העדיפות על פני השוק הישראלי הפכו את האי לשוק החם ביותר עבור משקיעים כחול-לבן. אבל רגע לפני שאתם רצים לחתום על חוזה בלובי של מלון בלימסול או פאפוס, חשוב לעצור ולהבין: מאיפה בכלל מתחילים? במדריך זה אעשה לכם
המדריך המלא להשקעה בנכסי יד שנייה בלימסול
המדריך המלא להשקעה בנכסי יד שנייה בלימסול – אסטרטגיה, מיסוי ושכונות מנצחות לימסול (Limassol), העיר השנייה בגודלה בקפריסין, הפכה בעשור האחרון לא רק למרכז תיירותי, אלא למרכז עסקי ופיננסי בינלאומי. עבור המשקיע הישראלי, לימסול מציעה שילוב נדיר של קרבה גיאוגרפית, יציבות משפטית (מבוססת על הדין הבריטי) ופוטנציאל רווח משמעותי. בעוד
שינוי מדיניות המיסוי בצפון קפריסין: כל מה שמשקיעים צריכים לדעת על החוק החדש
עד למאי 2024, שוק הנדל"ן בצפון קפריסין (קפריסין הטורקית) השוק היה פתוח יחסית למשקיעים זרים, היו מגבלות חוקיות, אך בפועל, רבות מהן לא נאכפו בקפדנות. משקיעים זרים יכלו לרכוש מספר נכסים באמצעות הסכמי נאמנות או חברות מקומיות, ולעיתים קרובות ללא רישום מסודר בלשכת המקרקעין. המצב הזה הוביל לעלייה חדה במחירי
איפה עדיף להשקיע ליד הקזינו בזקאקי או במרכז העיר לימסול?
אם הגעתם לכאן, סביר להניח שאתם בודקים את אחת ההזדמנויות החמות של השנים האחרונות – השקעה בנדל״ן בלימסול. מצד אחד, זקאקי – אזור מתפתח שזוכה לתשומת לב בזכות הקזינו הגדול באירופה, הקניון החדש וההבטחות לצמיחה מהירה. מצד שני, מרכז לימסול – אזור מבוסס, תוסס ומבוקש שממשיך למשוך משקיעים מכל העולם
קפריסין מציעה חבילת מיסוי אטרקטיבית במיוחד למשקיעים בינלאומיים. מס החברות עומד על 12.5%, שהוא מהנמוכים באירופה, ובהתאם לתכנוני מס מורשים ניתן להפחית אותו עד ל-2.5% בפועל. בנוסף, חברה קפריסאית שמחלקת דיבידנדים למשקיעים זרים נהנית מפטור מס – כלומר, הרווחים מוזרמים ישירות לבעל המניות ללא עיכוב. קפריסין גם מחוללת חיסכון משמעותי בביטוח לאומי, בריאות ורווחה, עם עלות כוללת זולה יחסית למדינות אחרות באיחוד האירופי
היתרונות הללו הופכים אותה ליעד מועדף, במיוחד עבור משקיעים שמחפשים יציבות ושקיפות לצד מס נמוך ומשיכת רווחים חופשית.
מס הכנסה לקפריסאים הוא פרוגרסיבי – מתחיל מ-0% על הכנסה שנתית נמוכה (עד כ־19,500 €) ומטפס עד 35% על הכנסות מעל 60,000 €. מעבר לכך, ישנן התחייבויות נוספות כגון היטל בריאות בשיעור 2.65% מההכנסה החייבת, עם זאת, למשקיעים שאינם תושבי קפריסין והכנסתם נובעת מחוץ למדינה, ניתן לעיתים להחיל הטבות משמעותיות ואף פטור חלקי בהתאם להסכמי כפל המס המתהווים בין מדינות. שילוב של תכנון מס נכון, בחירת מבנה חברה מתאים וגיבוש תכנית פיננסית, מאפשר להשיג תוצאה יעילה ביותר מבחינת ההכנסה נטו.
בדרך כלל רכישת נכס חדש באי מלווה במע"מ בשיעור של 19%. אך אם הפרויקט הוגש לשלטונות לפני ה-31.10.2023, ניתן להנות מתעריף מיוחד של 5% לדירה ראשונה למגורים. השירות מותנה בתנאים – כמו שהדירה תיועד למגורים ראשוניים, תגבה עד 130 מ"ר ומחירה לא יעלה על 350,000 €. הסעיף חשוב במיוחד למשקיעים מארץ, שכן הם יכולים להיקלע לבלבול האם מגיע להן המחיר המיוחד – לעיתים כן, לפי התכנון הנכון וההגדרה. בחירה מושכלת, בדיקת קריטריונים טרם רכישה, ופניה לרו"ח מקומי – כל אלה יכולים לחסוך למעלה מ-14% מעלות הנכס.
מעבר למחיר הנכס עצמו, יש לקחת בחשבון עלויות נוספות:
– מע"מ של 19% (או 5% במקרים של דירה ראשונה למגורים)
– מס בולים של 0.5% על חלק הרכישה שגבוה מ‑5,000 €, עד מדרגות מסוימות
– דמי העברה לרישום הנכס (לנכסים יד2) תוך קבלת הנחה של 50% למשקיעים זרים
– שכר טרחת עו"ד, כ‑1־2% מערך הנכס, ובדרך כלל לא פחות מ‑1,200 €
– שמאות, תרגומים, פתיחת תיק בבנק, ביטוח נכס, ארנונה שנתית של 100‑400 € ועוד.
כל אלה ביחד יכולים להוסיף בין 10% ל‑30% מעלויות הרכישה. לכן, חשוב להיערך מראש, תוך ייעוץ מקצועי של עורך דין ורואה חשבון מקומיים – כך תמנעו מ"הפתעות" כלכליות.
כן. קפריסין גובה מס רכישה בקצב מדרגי:
עד 85,430 € – 3%,
בין 85,430 € ל‑170,860 € – 5%,
מעל 170,860 € – 8%
זהו מס דיפרנציאלי ומשמעותי, שיכול להוסיף עשרות אלפי אירו על עסקה גדולה. עם זאת, למשקיעים זרים ניתנת הנחה של 50% על המס, כחלק מאסטרטגיית המדינה לעידוד השקעות חוץ
בנוסף, אם מדובר בנכס חדש החייב במע"מ, אז בדרך כלל לא נגבה מס העברה – כלומר, דמי העברה אפסיים. חשוב להבין את ההבדלים בין נכסים ישנים לחדשים, ובין זכויות שונות במס רכישה ולעשות תכנון מס חכם לפני ביצוע העסקה.
בהחלט. רווחים מהשכרה נחשבים כהכנסה רגילה, ולכן כפופים למס הכנסה. שיעור המס נע לפי מדרגות, החל מ־0% ועד 35%, בדומה למס על עבודה רגילה. עם זאת, ישנה שורת הטבות חשובות שיכולות להפחית את חבות המס בפועל. למשל, ניתנות הפחתות בגין הוצאות תחזוקה, ביטוח, ניהול, ולעיתים גם על שחיקת המבנה (פחת).
בעלי דירות יכולים לנטרל חלק מההכנסות דרך מבנה משפטי של חברה קפריסאית, ובכך ליהנות ממס חברות של 12.5% בלבד. במקרה שהשוכרים הם תיירים (השכרה קצרה), ייתכן חיוב במע"מ. ההמלצה היא לתכנן מראש את אופי ההשכרה (קבועה/מזדמנת), לבדוק פטורים אפשריים ולנהל את הנכס כחברה. כך ניתן למקסם את הרווחיות ולמזער את המס.
תשלומי ביטוח לאומי בקפריסיןSocial Insurance נחשבים נמוכים ביחס לישראל. על פי הנתונים באתר, עובדים משלמים כ־7.8% מהשכר, בעוד שמעסיקים משלמים כ־11.5% נוספים. תקרת ההכנסה החייבת עומדת על כ־4,533 אירו בחודש (נכון ל-2024), ולכן אין מס מעבר לסכום הזה.
מעבר לכך ישנן הפרשות לרשויות הבריאות GESY קופות פנסיה וקרנות רווחה, אך גם אלו מסתכמות בכמה אחוזים בודדים. עבור יזמים או בעלי חברה עצמאיים, ניתן לבחור בין תשלום לפי הכנסה מדויקת לבין סכום קבוע במבנה של "עצמאי מדורג". התוצאה – אפשר לנהל עסק פעיל בקפריסין בעלויות תפעול נמוכות יחסית, עם הגנה סוציאלית מספקת ובלי עומס ביורוקרטי עודף.
כן, ויש לכך השפעה מהותית על שורת הרווח של משקיעים ישראלים. האמנה בין ישראל לקפריסין נחתמה ב-1998 והיא מונעת כפל מס על הכנסות מסוגים שונים: רווחי הון, דיבידנדים, ריבית, תמלוגים והכנסות מעבודה.
למשל, דיבידנד שמועבר מחברה קפריסאית למשקיע ישראלי יחויב במס של 0% בקפריסין, ובישראל – לפי מדרגת המס האישית (25%-33%). עם זאת, ניתן לקזז את המס בקפריסין וליהנות משיעור מס סופי מופחת.
במקרים רבים, באמצעות תכנון נכון ובחירת מבנה משפטי חכם (כגון החזקת מניות באמצעות נאמנות או חברה זרה), ניתן להפחית את חבות המס הכוללת לשיעור אפקטיבי נמוך ביותר. שימו לב, יש לפעול לפי הייעוץ המשפטי והחשבונאי המתאים ולשמור על שקיפות מלאה מול רשויות המס הן בישראל והן בקפריסין.
בעת מכירת נכס בקפריסין, תידרשו לשלם Capital Gains Tax – מס רווחי הון בשיעור של 20% על ההפרש בין מחיר הקנייה למחיר המכירה. עם זאת, ניתנים פטורים נרחבים – למשל אם מדובר בדירת מגורים ראשונה, אם החזקה נמשכה מעל פרק זמן מסוים, או אם ההכנסה הושקעה מחדש בנכס אחר. בנוסף, יש לשלם "דמי העברה" Transfer Fees לרשם המקרקעין, בשיעור של עד 8%, אך פעמים רבות ניתנת הנחה של 50% ואף פטור מלא אם מדובר ברכישה עם מע"מ.
מכירת נכס מחייבת ניהול נכון של הרישומים והחשבוניות, אחרת עלולים לחול קנסות כבדים. כמו כן, עבור בעלי חברות, הרווח ממכירת נכס שנרשם על שם החברה מחויב במס חברות רגיל. לכן חשוב לבחור מראש – לרשום נכס כפרטי או דרך חברה.
קפריסין מציעה מסלול קבוע לקבלת Permanent Residency (PR) למשקיעים זרים. הדרישות העיקריות: השקעה של לפחות €300,000 + מע"מ בנדל"ן חדש, הוכחת הכנסה שנתית יציבה שמגיעה מחוץ לקפריסין (לפחות €30,000 + תוספת עבור בני משפחה), וכן שמירה על פוליסת ביטוח רפואי בינלאומית.
הליך הבקשה פשוט יחסית למשקיעים וההתנהלות תהייה במסגרת "המסלול המהיר". לאחר רכישת נכס מתאים והגשת מסמכים, האישור ניתן תוך כ-6-8 שבועות בלבד. התהליך מתחיל מתושבות זמנית, תושבות קבע, ובהמשך לאחר שהשלטונות רואים שאכן אתם שוהים באי מספר לא מבוטל של ימים לאורך כמה שנים, תוכלו לבקש תושבות קבועה לכל המשפחה (כולל ילדים עד גיל 25)
עם קבלת התושבות הזמנית במסלול המהיר, לא תחוייבו בשהות פיזית בקפריסין – כך שמשקיע ישראלי יכול להמשיך להתגורר בארץ ולהחזיק זכויות כלשהן בקפריסין. מדובר בפתרון אידיאלי למי שמחפש גיבוי משפטי, תכנון מס גמיש וכניסה חופשית לאיחוד האירופי.
בהחלט. אחת הסיבות לכך שתכנית התושבות בקפריסין נחשבת מהנוחות בעולם היא האפשרות להחיל אותה גם על בני משפחה מדרגה ראשונה – בן/בת זוג, ילדים עד גיל 25, ואף הורים של שני הצדדים. אין צורך בהשקעה נוספת, כל עוד ההכנסה החודשית המדווחת של מגיש הבקשה עומדת בתנאי הסף (30,000 אירו + תוספות לאדם).
בני המשפחה יכולים ליהנות מאותן זכויות של המגיש, כולל כניסה חופשית לאי, גישה למערכת הבריאות הציבורית ולחינוך, ואף אפשרות לעבודה חלקית או פתיחת עסק בכפוף לאישורים. יתרה מכך – התושבות אינה פוקעת כל עוד נשמרות ההשקעה וההכנסה.
לישראלים עם ילדים בגילאי תיכון או הורים בגיל פרישה – זו דרך להעניק ביטחון, גיבוי כלכלי ופתיחת דלתות באירופה.
כן. עבור רוכשים שזו דירתם הראשונה למגורים, קיימת תכנית ממשלתית לקביעת שיעור מע"מ מופחת של 5% במקום 19%. התנאים: רכישה של דירה חדשה, שטח בנוי עד 130 מ"ר, והתחייבות לשימוש מגורים אישי למשך 10 שנים.
לאחרונה עודכנה המדיניות – כיום רוכשים יכולים להגיש בקשה רשמית לרשות המע”מ, ולקבל את הפחתה רק לאחר אישור. מי שלא עומד בתנאים – יידרש להשלים את ההפרש.
תוכלו לבדוק אם יזם הנכס כבר שילם את המע"מ או האם הוא "מגולגל" עליכם הרוכשים. אי הבנה בעניין זה עלולה להוביל לתשלום כפול או לפספוס הטבות.
הרפורמה הכלכלית המתוכננת בקפריסין לשנת 2025 כוללת עדכון בשיעור מס החברות ל-15% (כדי להתאים להסכמות ה־OECD אך במקביל כוללת גם הפחתה במס על דיבידנדים ליחידים זרים (ל-5%) ותמריצים בתחום החדשנות.
מדובר ברפורמה מקיפה שמטרתה לשמר את האטרקטיביות הפיסקלית של קפריסין, גם כששאר העולם מחמיר. לפי ההערכות, בעלי חברות טכנולוגיה ויזמות יקבלו הקלות נוספות בגין הכנסות מפיתוח, תמלוגים וזכויות קניין רוחני – מה שהופך את האי ליעד מועדף גם לעסקים ולא רק למשקיעי נדל"ן. יש חשיבות מכרעת בעניין הזה להתייעצות עם עורך דין מקומי , רואה חשבון או יועץ מס, כדי להיערך לשינויים הצפויים ולהתאים את מבנה החברה או ההשקעה.
קפריסין מעניקה שורה של יתרונות מס מובהקים למשקיעים שאינם תושבים. בין השאר:
פטור ממס על דיבידנדים למשקיע זר, פטור ממס על רווחי הון ממכירת מניות, מס מופחת על ריבית ותמלוגים, פטור ממס על הכנסה שנובעת מחוץ לקפריסין.
אלו שמתכננים להשקיע דרך חברה קפריסאית יכולים ליהנות ממס חברות אפקטיבי של 12.5% בלבד, ולעיתים פחות, באמצעות קרדיטים, פחתים והטבות מיוחדות.
הדגש הוא על שקיפות, תכנון נכון ועמידה בתקינה – כך ניתן להחזיר תשואה גבוהה על השקעה מבלי לחשוש מהפתעות עתידיות מול רשויות המס בארץ או באירופה.
צפון קפריסין (הטורקית) מהווה אזור שאינו מוכר על ידי האו"ם, ולמרות המחירים הזולים וההבטחות לרווחים גבוהים, טמונים בו סיכונים משפטיים, רגולטוריים ומדיניים.
בראש ובראשונה – אין שם רישום מקרקעין בינלאומי, והבעלות על הקרקע אינה מוכרת ברוב מדינות האיחוד האירופי. במקרה של סכסוך, קשה לאכוף זכויות, גם אם נחתם חוזה מול יזם, אין ביטוח ממשלתי, אין הגנה משפטית מתוקננת, אין מע"מ – אך יש המון חוסר ודאות.
משקיעים צריכים לשאול את עצמם: האם ההנחה במחיר שווה את הסיכון על ההון? לרוב, ההמלצה המקצועית היא לבחור באזורים מוכרים, עם תשתית חוקית מבוססת כמו לימסול, ניקוסיה או לרנקה.
