קפריסין או יוון – איפה הכי כדאי להשקיע?

הרבה מאד משקיעים ישראליים חושבים שקפריסין הנה חלק מיוון ולא מודעים לכך שקפריסין היא מדינה עצמאית השייכת לאיחוד האירופאי, עם היסטוריה דומה במעט להיסטוריה של ישראל – המנדט הבריטי למשל.

מדינות כמו קפריסין ויוון מציעות תכניות השקעה כמו גולדן ויזה ותושבות ידידותיות בתקציב נמוך יחסית, בסביבת חיים בטוחה ואיכותית הכוללת הטבות מס ומערכת משפט נוחה, השומרת על תושביה. קפריסין ויוון נחשבות לאחרונה כחלק מהמקומות הטובים ביותר לרכישת נכסי נופש. גם קפריסין וגם יוון מצטיינות באקלים ים תיכוני נוח, בהיסטוריה עשירה ובתרבות מרתקת. בנוסף, שתיהן מציעות הזדמנויות השקעה אטרקטיביות במחירים נוחים.

ישנם כמה הבדלים בין שתי המדינות שחשוב לקחת בחשבון בעת בחירת השקעה נדל"ן.

השקעה בקפריסין

קפריסין מציעה תושבות קבע (התושבות ניתנת בשנה הראשונה בתוך 60 יום במסגרת המסלול המהיר ומתחדשת בכל שנה, כאשר מחובתכם לנסוע לקפריסין אחת לשנתיים.) משפחה העוברת לקפריסין תהיה זכאית להגיש בקשה לדרכון קפריסין לאחר 7 שנות שהות מלאות בקפריסין. תוכנית תושבות קבע בקפריסין אינה מאפשרת למשקיע או לבני משפחתו להיות מועסקים בקפריסין, זאת מלבד משקיעים המועסקים כדירקטורים בחברות בקפריסין שבהן השקיעו.

תושבות ב"מסלול המהיר" בקפריסין ניתנת לאלו המשקיעים € 300,000 לפני מע"מ (19%) בנכסים למגורים או מסחריים, בחברות מבוססות קפריסין או בקרנות השקעות בפיקוח קפריסין. התושבות זמינה לבני משפחה לרבות בני זוג, ילדים (עד גיל 25), הורים וחותנים. המשפחה נדרשת להוכיח הכנסה זמינה מחו"ל או כדיבידנד מעסקים מבוססים בקפריסין, או במקרה שהמשקיע יחליט להשקיע בכל קטגוריה שאינה נכס למגורים הוא יצטרך להציג הכנסה שאינה הכנסה מעבודה מקפריסין בכלל. ההכנסה המינימלית היא 30,000 אירו לשנה, עם תוספת נגישה של 5,000 אירו עד 8,000 אירו לכל אחד מבני המשפחה.

יתרונות ההשקעה בקפריסין ביחס ליוון:

לקפריסין יש כלכלה יציבה יותר בהשוואה ליוון

קפריסין התקדמה משמעותית ואף התאוששה מהמשבר הפיננסי של 2012, כאשר שיעורי צמיחת התוצר המקומי הגולמי (תמ”ג) גדלו בהתמדה בשנים האחרונות. לחילופין,  יוון עדיין מתקשה להתאושש מהמשבר, עם רמות גבוהות של חוב ציבורי וכלכלה קפואה.

לקפריסין יש משטר מס נוח שהופך אותה ליעד אטרקטיבי עבור משקיעים. לקפריסין שיעור מס חברות של 12.5%, מהנמוכים באיחוד האירופי. בנוסף, אין מסים על דיבידנדים, ריבית או רווחי הון שמרוויחים תושבי חוץ, מה שהופך את קפריסין למיקום אידיאלי עבור חברות גלובאליות ומשקיעים בינלאומיים.

לקפריסאים מערכת משפט חזקה המגנה על זכויות המשקיעים. למדינה יש מערכת משפטית מבוססת המבוססת על המשפט המקובל הבריטי, עם מערכת משפט עצמאית ואיתנה של דיני חוזים. הדבר מבטיח הגנה למשקיעים מפני הונאה ורשלנות.

קפריסין חברה באו”ם ויש לה סביבה פוליטית יציבה, המבטיחה למשקיעים סביבה בטוחה.

המיקום האסטרטגי של קפריסין, הופך אותה למרכז אידיאלי לעשיית עסקים באירופה, אסיה והמזרח התיכון. המדינה ממוקמת בצומת של שלוש יבשות וניתן להגיע אליה בקלות באוויר, בים וביבשה.

מזג האוויר בקפריסין מאפשר קיץ ארוך וחורף קצר, דבר המאריך את עונת התיירות החשובה לכלכלה המקומית. תיירות עניפה מביאה כלכלה מפותחת ורמת שירותים גבוהה.

המיקום של יוון פחות אסטרטגי, יוון ממוקמת צפונית יותר ביבשת אירופה. החורף מתחיל מוקדם עם אי יציבות אקלימית והקיץ יחסית קצר ומכאן עונת תיירות קצרה.

גם יוון וגם קפריסין חברות באיחוד האירופי, שתיהן מהוות מדינות ידידות זו לזו. מבחינה פוליטית, יוון פחות יציבה, קיימת אבטלה גבוהה ואחוזי הפשיעה גבוהים אף הם, הכלכלה פחות יציבה ורגישה לתנודות מקומיות ועולמיות.

קפריסין מציעה איכות חיים גבוהה וסביבה פוליטית יציבה. למדינה שיעור פשיעה נמוך ורמת חיים גבוהה, מה שהופך אותה ליעד אטרקטיבי עבור משקיעים ותושבים זרים כאחד.

קפריסין מאפשרת המדינה קבלת תושבות ורישיון עבודה לעובדים זרים בתחום ההייטק, הביוטק והמדיקל. מדיניות זו הביאה רק בשנה האחרונה עשרות אלפים של תושבים זרים מאירופה ומארצות נוספות.

ביוון, אקלים ההשקעות פחות נוח בעקבות הכלכלה הלא יציבה, החוב הציבורי הגבוה ומערכת המס המורכבת. למדינה יש גם מערכת משפטית סבוכה אם כי מעודדים כניסת משקיעים זרים במסגרת המדיניות הכוללת.

קפריסין מדינה קטנה ונוחה יותר לניהול, קרובה מאוד לישראל – 45 דקות טיסה בלבד, הקיץ ארוך והחורף הקצרמאריכים את עונת התיירות החשובה לכלכלה.

קפריסין היא מדינה עם קהילת מהגרים ישראלית גדולה, שרק הולכת ומתרחבת.

חסרונות ההשקעה בקפריסין ביחס ליוון:

שוק נדל"ן מצומצם יותר מאשר ביוון

היסטוריה פוליטית מורכבת עם צפון קפריסין (שטח כבוש שאינו מומלץ להשקעה)

מדינה עם פחות אטרקציות תיירותיות מאשר ביוון

השקעה ביוון

המשבר הכלכלי בשנת 2008 גרם לאיחוד האירופי לתמוך בתכנית חילוץ שתציל את יוון מקריסה כלכלית ופשיטת רגל. החלה מדיניות של עידוד השקעות זרות כדי להזרים כסף למדינה ולהוציא את יוון מהבוץ הכלכלי. בשנת 2017 יוון החלה להראות סימני התאוששות. בעשור זה צנחו מחירי הדירות באתונה וסלוניקי בכ-40%, מחירי התמ"ג (התוצר הגולמי) ירד ביותר מ-25% והגירעון הגיע לאחוזים דומים. מנתוני הבנק המרכזי היווני עולה כי שנת 2023 היא השנה הטובה ביותר מזה 20 שנה, מחירי הדיור זינקו בממוצע של 14.63%.

ביוון נדרשת השקעה של לפחות 250,000€  בנדל"ן ומציעה ויזת זהב לחמש שנים הניתנת לחידוש. גם השקעות של 400,000€ בפיקדונות בנקאיים יוונים מקובלים. תוכלו לנוע בחופשיות בין כל "מדינות שנגן" ויזת שנגן תאפשר לכם לבקר בכל המדינות הללו מבלי שתצטרכו להגיש בקשה לוויזה נפרדת. (אוסטריה, בלגיה, צ'כיה, דנמרק, אסטוניה, פינלנד, צרפת, יוון, הונגריה, איסלנד, איטליה, קרואטיה, לטביה, ליכטנשטיין, ליטא, לוקסמבורג, מלטה, הולנד, נורבגיה, פולין, פורטוגל, סלובקיה, סלובניה , ספרד, שוודיה ושוויץ).
אין חובה לגור ביוון, אך אם תעברו דירה, תהיו זכאים להגיש בקשה לאזרחות יוונית לאחר שבע שנים מתוכן חמש שנים צריכות להיות של שהות מלאה. כמו בקפריסין, גם ביוון התושבות אינה מאפשרת למשקיע או לבני משפחתו להיות מועסקים ביוון.

לפי המחקר של Global Property Guide התשואה הממוצעת מהשכרה עומדת על 5.22%, במרכז אתונה התשואה עומדת על בין 3.45% ל-7.71%
שכ"ד באתונה על דירת שני חדרים ינוע בין 500-800 יורו בסלוניקי על אותה דירה תקבלו 400-650 יורו (על אותה דירה בקפריסין תקבלו כפול בין 1250-1750 יורו!)

יתרונות ההשקעה ביוון אל מול קפריסין:

גולדן ויזה -מאפשרת למשקיעי חוץ לקבל תושבות אירופאית למשך 5 שנים, עם אופציית הארכה על קניית נכס ביוון, כאשר המחירים נעים בין 250,000 יורו ל-500,000 יורו (תלוי באזור הביקוש).

הקלה במיסוי לרוכשי נדל"ן ב-26 איים שהוגדרו על ידי הממשלה.

כניסה הייטק וחברות גלובאליות.

שוק נדל"ן גדול יותר מאשר בקפריסין

מדינה עם היסטוריה ותרבות עשירה יותר

מדינה עם יותר אטרקציות תיירותיות מאשר בקפריסין

מחירי דיור נמוכים יותר באזורים מסוימים

חסרונות ההשקעה ביוון אל מול קפריסין:

יוון עדיין נמצאת במשבר כלכלי ובגירעון תקציבי וצפויה לצאת ממנו בשנת 2050. בשנת 2020 הגרעון היה עצום ועמד על 9.7% מהתמ"ג, בשנת 2021 הגירעון עמד על 7% מהתמ"ג, בשנת 2022 הגרעון עמד על 2.4% וצפוי לרדת ל-0.6% בשנת 2024 בעקבות השקעות של משקיעים זרים במדינה. (בעיקר סינים).

החוב הכלכלי של יוון עמד בשנת 2020 על 207% מהתמ"ג, בשנת 2021 עמד החוב על 195% מהתמ"ג, בשנת 2022 עמד על 172.6% נכון ליולי 2023 החוב הכלכלי של יוון עומד על 165.5% מהתמ"ג.

על פי נתוני רשות הסטטיסטיקה של יוון- שיעור האבטלה ביוון עמד בספטמבר 2023 על 10% (!) ברשות ציינו כי מדובר באחוז הנמוך ביותר ב-14 השנים האחרונות. יוון עדיין מובילה באחוז האבטלה הגבוה ביותר באיחוד האירופי.

במוקדי הביקוש המחירים גבוהים יותר מאשר בקפריסין

מדינה גדולה ופחות נוחה לניהול

רחוקה יותר מישראל מה שמקשה על ניהול הנכס

מדינה עם מסים גבוהים יותר

מיקום פחות אסטרטגי

אי יציבות אקלימית. קיץ יחסית קצר ועונת תיירות קצרה

יוון פחות יציבה מבחינה פוליטית

הכלכלה פחות יציבה ביוון.

אחוזי הפשיעה גבוהים יותר מאשר בקפריסין.

הבנקים ביוון לא מאפשרים כמעט לקחת מימון (להיפך, היא גורמת לבעלי הדירות היוונים למכור את דירותיהם מחוסר יכולת שלהם לשלם את תשלומי ההלוואות) והאופציות לקבל מימון לרכישת נכסים היא מוגבלת ומצומצמת ביותר.

בשנה האחרונה חל זינוק בהשקעות הנדל"ן של ישראלים ביוון ובקפריסין. לאחר עשור של משבר, כלכלת יוון עומדת בפני צמיחה אולם שוק הנדל"ן עדיין לא התאושש. במקביל, שוק הנדל"ן בקפריסין חווה עלייה מתמשכת בצמיחה ו החל משנת 2018 לאורך 6 השנים האחרונות, 47% מחוזי המכר הוגשו על ידי משקיעים זרים וביניהם ישראליים כמובן.

על פי מחקר שנערך לאחרונה על ידי  Compare the Market (Compare the market הוא אתר להשוואת מחירים בבריטניה, שנוסד בשנת 2006, שהוא חלק מקבוצתBGL  ) קפריסין ויוון הן בין המקומות הטובים בעולם לרכישת בתי נופש. בעת בחירת המקומות, ניתחו המקומות שונים ברחבי העולם, כאשר ניתנה עדיפות לגורמים משפיעים כמו יוקר המחיה, שיעורי הפשיעה, מזג האוויר ואפשרויות הבילוי. המומחים קבעו שונציה תדורג במקום הראשון ופאפוס במקום השני, יחד עם זאת, המומחים שהרכיבו את הדירוג מדגישים כי קפריסין, עם אורח החיים הרגוע שלה, מתאימה יותר למגורי קבע מאשר ונציה, שהיא מקום תיירותי פופולרי יותר.

התשובה לשאלה היכן כדאי להשקיע תלויה בצרכים וברצונות של המשקיע. אם אתם משקיעים שמחפשים השקעת נדל"ן בשוק יציב ובטוח יותר ובמרחק 45 דקות טיסה שמאפשר ניהול קל של הנכס, קפריסין היא הבחירה הטובה יותר. אם אתם מחפשים השקעה בנדל"ן עם פוטנציאל תשואה גבוה יותר (וכך גם הסיכון), יוון היא הבחירה הטובה יותר.

חשוב לעשות מחקר מעמיק ולבחור את המיקום הנכון, אך עם תכנון נכון, השקעה בנדל"ן בכל אחת משתי המדינות יכולה להיות השקעה משתלמת מאוד.

טיפים להשקעת נדל"ן נבונה בקפריסין או ביוון:

לפני שאתם משקיעים בנדל"ן , בצעו מחקר מעמיק, בדקו את המחירים, המיקומים, ההיצע והביקוש ואת כלל הסיכונים הפוטנציאליים.

לוקיישן, לוקיישן, לוקיישן – המיקום הוא אחד הגורמים החשובים ביותר בהשקעה נדל"ן. חשוב לבחור מיקום פופולרי עם פוטנציאל תשואה גבוה.

רכשו נכס איכותי – חשוב לרכוש נכס איכותי שלא יצריך הרבה שיפוצים או תחזוקה (טיפ:  ישנם נכסים יד 2 שעברו שיפוץ מהיסוד של הבניין, כולל תכנית חיזוקים, אינסטלציה, חשמל, מעליות, מחסנים וכו' כאשר בפועל הדירה נחשבת "יד 2" מבחינת הממשל הקפריסאי, אך היא חדשה לגמרי וכך תוכלו לחסוך 19% מע"מ).

השכירו את הנכס והגדילו את התשואה – אם אתם לא מתכוונים להשתמש בנכס באופן אישי, חשוב שתמצאו חברת ניהול אמינה שתוכל להשכיר אותו עבורכם. השכרה תביא לכם הכנסה חודשית קבועה, זה מצוין לנו, במיוחד בימים האלה.

אם תעשו מחקר יסודי בצורה טובה ותנהלו את ההשקעה שלכם בצורה נכונה, השקעה בנדל"ן בקפריסין או ביוון יכולה להיות השקעה משתלמת מאוד.

מוזמנים להצטרף לקבוצה השקטה חדשות הנדל"ן מקפריסין ולעקוב אחרי מגמות השוק, דו"חות הבנק הקפריסאי המרכזי, האזורים וההזדמנויות הכי שוות להשקעה.

למדריך המלא למשקיע המתחיל בקפריסין – לחצו כאן