חמשת הסיבות המרכזיות לעליות מחירי הנדל"ן בישראל במיוחד בתקופת מלחמת "חרבות ברזל"
- קיפאון במשק – אחת ההשפעות של מלחמת חרבות ברזל היא צמצום בצריכה הפרטית על מנת לעודד פעילות וצמיחה של המשק יתכן שנגיד בנק ישראל יחליט להוריד את הריבית, דבר אשר יחזיר את המשקיעים לשוק הנדל"ן.
- נדידת תושבים למגורים במרכז הארץ – מלחמת חרבות ברזל גורמת לאזרחי ישראל לעזוב את בתיהם באזורי הדרום והצפון ולעבור להתגורר במרכז הארץ, הדבר צפוי להוביל לעלייה במחירי הדירות באזור המרכז וככל הנראה לירידה מסוימת במחירי הדירות באזורי הפריפריה הקרובים לגבול.
- הגירה חיובית לישראל– המלחמה תפסה אותנו לא מוכנים וגם את יהודי התפוצות שחווים אנטישמיות במדינות רבות בעולם. הדבר מוביל לעלייה של יהודים לישראל במספרים גבוהים יחסית, מה שגורר עלייה נוספת בביקושים שתתבטא כנראה גם בעליית מחירים.
- עלייה בביקוש לדירות בפרויקטים חדשים עם ממ"ד על פני דירות יד שניה – ישראליים רבים מבינים היום יותר מתמיד את חשיבותו הרבה של מרחב מוגן דירתי (ממ"ד), לכן הצפי הוא לעליית מחירים ועלייה בביקוש לדירות עם ממ"ד.
- עצירת כניסת פועלי הבניין הפלסטיניים לישראל והקפאת הבנייה – נעצרה כניסתם של עשרות אלפי פועלי בניין עזתיים שהיוו את כוח העבודה המרכזי של הקבלנים בישראל וזאת לצד הפועלים מסין, דבר המוביל לעיכובים בביצוע וסיום פרויקטים ולהקטנת היצע הדירות בישראל בשנים הקרובות.
מחירי נדלן בישראל נאמדים במדד מחירי הדיור שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) אחת לתקופה, כאשר מחיר ממוצע של דירה בישראל עומד היום על 2,230,000 ₪! מחיר של שתיים או שלוש דירות בקפריסין. עם זאת, בחינת מצב שוק הנדל"ן רק במספרים מטעה בשל התנודות בערך המטבע לאורך השנים, אך גם כאשר בבחינת שוק הנדל"ן באמצעות הפרמטר האמין יותר שהוא כוח הקנייה של הציבור ביחס למשכורות החודשיות, הרי שהעלייה העקבית במחירי הדיור ממשיכה.
אם בשנת 2010 היינו יכולים לרכוש דירה בממוצע של 128 משכורות, בשנת 2018 היה צורך בלא פחות מ-147 משכורות, בשנת 2021 היינו צריכים כבר 191 משכורת בממוצע ונכון לשנת 2024 נדרשות לא פחות מ-203 משכורות לדירה. הסיבות לעליית מחירי הדירות בישראל בשנה האחרונה, ככל הנראה הבולטת ביותר היא הירידה המתמדת בהיצע הנכסים למגורים ובקצב האיטי של התחלות הבנייה.
בדצמבר 2017 היו חסרות בשוק הנדל"ן הישראלי כ-137,000 , בדצמבר 2018 היו חסרות כבר 161,000 דירות, בדצמבר 2019 היו חסרות 190,000 דירות, בדצמבר 2020 היו חסרות כ-184,000 דירות, בשנת 2021 היו חסרות בישראל כ-200,000 דירות, כפי שניתן לראות מספר הדירות החסרות למגורים בישראל נמצא במגמת עלייה ולא נראה שצפוי שינוי מגמה ב-2024. כדי להדביק את הפער בין הביקוש להיצע הדירות, ההערכות מדברות על כ-60 אלף דירות שצריכות להיבנות בישראל בכל שנה.
לאורך השנים 2019-2021 נרשמה עליית מחירים מתונה בשיעור של כ-5% שנתי, כאשר בחציון השני של שנת 2021 נרשמו עליות מחירים דו ספרתיות ובשנת 2022 המחירים האמירו אף יותר.
בשנת 2023 חלה התקררות והמחירים התחילו לרדת, ממוצע ירידת המחירים בישראל הייתה 0.5% בשנה החולפת, לאחר עצירה בעליית המחירים שהייתה בשנת 2023 , שקדמה לה עליית מחירים דרמטית בשנים 2021-2022 בעקבות משבר הקורונה.
להלן פילוח לפי מחוזות: מחוז מרכז עם 0% עליית מחירים, מחוז דרום עם עליית מחירים של 0.2% בלבד, מחוז צפון עליית מחירים של 0.6% במחוז חיפה עלייה של 0.7%, מחוז תל אביב עלה ב-1.2% ומחוז ירושלים 2.1% העלייה הגבוהה ביותר.
למרות שהנתונים מעידים על התקררות השוק, ושוק הדירות החדשות בלבד בישראל ירד ב-0.9% ביחס לאשתקד, נראה שהשוק חוזר לעלות. המחירים בשוק הנדל"ן בישראל רשמו מפרוץ הקורונה שיאים מטורפים והגיעו למימדים אסטרונומיים ורק בחודשים האחרונים אפשר להבחין במגמת מיתון יחסי וירידות ראשונות בעקבות מלחמת "חרבות ברזל".
מה מושך כל כך הרבה ישראלים להשקיע דווקא בקפריסין בשנת מלחמת “חרבות ברזל ?
- חוסר וודאות והפחד מה יהיה, אנשים מחפשים להוציא את הכסף מישראל, לפזר את סל ההשקעות ומחפשים Plan B להם ולבני המשפחה שלהם “ליום שאחרי”.
- מחירי הנדל”ן בישראל כמעט ולא מאפשרים לזוגות צעירים ולחסרי הון עצמי גבוה לרכוש נכס בישראל. מחירי הדיור בקפריסין נמוכים בעשרות אחוזים בהשוואה למחירי הדיור בישראל. המחירים הנמוכים כוללים לא מעט יתרונות למשקיעים וביניהם האפשרות ליהנות מהשקעה מניבה ללא הון עצמי גבוה וכן אחוזי תשואה גבוהים מהשכרת הנכס (בין 7%-9%). לדוגמא: דירת שני חדרים בפריים לוקיישן בלימסול (לימסול היא "תל אביב" של קפריסין) עם תשואה של כ-1,500€ בחודש תעלה לכם כמיליון שקלים פלוס מינוס. לשם השוואה, דירת שני חדרים בתל אביב תעלה לכם כמה וכמה מיליונים טובים והתשואה תהייה דומה. על דירת שני חדרים בחיפה –תקבלו כ-3,000 ₪ שכירות, בקפריסין תקבלו כפול. ככה פשוט.
- אפשרות לרילוקיישן או לעבודה באי בהתאם לאשרות (ויזות) ייעודיות
על תושבות קבע בקפריסין – תוכלו לקרוא כאן
נוודים דיגיטליים ? – קראו איך אתם יכולים להשתלב באי כאן
אתם תושבי האיחוד האירופי ורוצים לעבוד באי ? תצטרכו אשרת עבודה Yellow Slip קראו כאן
אתם לא תושבי האיחוד האירופי ורוצים לעבוד באי ? קראו כאן
אינכם תושבי האיחוד האירופי ורוצים לשהות באי מבלי לעבוד? קראו על Pink Slip כאן - תושבות אירופאית – שימו לב, יש יזמים שמספרים למשקיעים שהם יקבלו תושבות קבע לכל החיים, זה לא נכון. מתחילים בתושבות זמנית ובכל שנה צריכים להגיש מחדש את הבקשה, כאשר הרשויות בודקות כמה ימים הייתם באי בשנה שחלפה. הבקשה לתושבות נועדה בעצם להקל על רילוקיישן / על מעבר הדרגתי לאי. אם אין לכם עניין לעבור לגור באי / לשהות בו יותר מ-180 יום בשנה, אתם לא באמת צריכים לקנות נכס בסכום הזה, כי התושבות לא רלוונטית עבורכם. ברכישת נכס בסכום של 300,000€ + VAT (מע"מ העומד על 19% בקפריסין) תוכלו לקבל תוך 60 יום תושבות זמנית שתתחדש מדי שנה במידה ותשהו באי. תושבות אירופאית היא תהליך ארוך שבו נדרשים המשקיעים לעמוד בלא מעט תנאים, יחד עם זאת, בגלל שהממשל הקפריסאי מעודד השקעות של זרים באי, ניתנת אופציה למשקיעים מסוימים לקבל תושבות אירופאית במסלול המהיר קראו כאן על תושבות אירופאית במסלול המהיר.
האם לימסול היא בועת נדל”ן ?
מאז פרוץ המלחמה נרשמה עלייה של כ-300% בביקושים של ישראלים לרכוש דירות בקפריסין, ומספר העסקאות שמבצעים ישראלים באי מינואר 2023 עומדת על ממוצע של 150 עסקאות בחודש. הטרנד של מעבר לקפריסין התעצם בעקבות המשבר החברתי שגרמה הרפורמה המשפטית בישראל, ולאחר מכן לאחר המלחמה שהאיצה רכישת של דירות המקלט (Plan B) .
בנוסף, משקיעים פרטיים מעוניינים לגוון את סל ההשקעות שלהם, גופים עסקיים, דוגמת רשתות מלונאות ישראליות השקיעו בקפריסין מיליארדי שקלים בעשור האחרון, וגם חברות בינלאומיות שרוכשות נדל"ן בלימסול ומביאות איתן מאות ואלפי עובדים לאי מעלות את הביקוש לדירות בלימסול, וההיצע עדיין נמוך מהביקוש, מנתוני הרשויות הקפריסאיות עולה כי בשנת 2022 לבדה, כ-10,000 עובדים מרחבי העולם עשו רילוקיישן לקפריסין, ומספר דומה של בני משפחה הגיע יחד איתם, כולם מבקשים דירות למגורים לטווחים ארוכים, חלק גדול משכר הדירה של אות דירות משולם על ידי החברות הגלובאליות המובילות בעולם . משקיעים ישראליים המהווים 70% מרוכשי הדירות הזרים באי, שאר הרוכשים מגיעים מגרמניה, בריטניה ולאחרונה גם מפולין.
נכון לשנת 2024, לימסול היא העיר המובילה, המבוקשת והיקרה ביותר ביחס לערים האחרות, הביקוש והמחירים רק הולכים ועולים, כך גם הביקוש ביחס להיצע. תעשו את החשבון בעצמכם.למדריך המלא למשקיע המתחיל בקפריסין – לחצו כאן
