קפריסין או פורטוגל?
הנגישות למידע, המחירים האטרקטיביים והשמיים הפתוחים – מביאים משקיעים ישראליים רבים לבחון מגוון אפשרויות השקעות נדל"ן בחו"ל, תוך חיפוש אחר יעד ההשקעה המבטיח ביותר.
משווקי הנכסים ישימו דגש על היתרונות, בהתאם למיקום ואופי המשקיע, הבלטת הנוחות והקרבה הגיאוגרפית שתספק השקעה באירופה, אל מול אפשרויות השקעה הזדמנויות השקעה בארצות הברית, למשל.
לכל מדינה האופי והאתגרים שהיא מביאה ולכן חשוב לערוך את כל הבדיקות המקדימות המתבקשות לפני שבוחרים היכן להשקיע.
בחירת היעד, המיסוי והתשואה הצפויה:
בחנו את השוק – בחינת התנהגות השוק בחמש השנים האחרונות בכלל ובשנה האחרונה בפרט, בדגש על הערים והאזורים בהן התשואה עולה על התשואה הממוצעת במדינה. אל תניחו שהעיר מיצתה את עצמה, אם יש נהירת משקיעים לעיר מסוימת יש לכך סיבה.
בחנו את המרחק הגאוגרפי מישראל, זהו שיקול של נוחות ולא שיקול כלכלי.
בחנו את התשואה ביחס לישראל – בחינת ממוצע התשואה ביחס לישראל וביחס למדינות פוטנציאליות אחרות להשקעה.
מיסים – בחינה מעמיקה של מדיניות המיסוי וקיום או אי קיום מנת מס אל מול ישראל ובדיקה מול רו"ח פטור מכפל מס.
קפריסין היוונית
המיקום האסטרטגי של קפריסין, הופך אותה למרכז אידיאלי לעשיית עסקים באירופה, אסיה והמזרח התיכון. המדינה ממוקמת בצומת של שלוש יבשות וניתן להגיע אליה בקלות באוויר, בים וביבשה.
מזג האוויר בקפריסין מאפשר קיץ ארוך וחורף קצר, דבר המאריך את עונת התיירות החשובה לכלכלה המקומית. תיירות עניפה מביאה כלכלה מפותחת ורמת שירותים גבוהה.
המיקום של יוון פחות אסטרטגי, יוון ממוקמת צפונית יותר ביבשת אירופה. החורף מתחיל מוקדם עם אי יציבות אקלימית והקיץ יחסית קצר ומכאן עונת תיירות קצרה.
גם יוון וגם קפריסין חברות באיחוד האירופי, שתיהן מהוות מדינות ידידות זו לזו. מבחינה פוליטית, יוון פחות יציבה, קיימת אבטלה גבוהה ואחוזי הפשיעה גבוהים אף הם, הכלכלה פחות יציבה ורגישה לתנודות מקומיות ועולמיות.
קפריסין מציעה איכות חיים גבוהה וסביבה פוליטית יציבה. למדינה שיעור פשיעה נמוך ורמת חיים גבוהה, מה שהופך אותה ליעד אטרקטיבי עבור משקיעים ותושבים זרים כאחד.
קפריסין מאפשרת המדינה קבלת תושבות ורישיון עבודה לעובדים זרים בתחום ההייטק, הביוטק והמדיקל. מדיניות זו הביאה רק בשנה האחרונה עשרות אלפים של תושבים זרים מאירופה ומארצות נוספות.
הערים המובילות להשקעה בקפריסין הן עיר הנמל והחוף לרנקה, לימסול ופאפוס אשר נהנות מביקוש נדל"ן בקרב משקיעים זרים ומקומיים גם יחד.
גודל השוק: 1,300,000 תושבים, כמיליון תושבים בקפריסין היוונית וכ-300,000 תושבים בקפריסין הטורקית. קפריסין מארחת כמעט כפול ממספר תושביה בכל שנה!
מחיר ממוצע של נכס במדינה: 1,500-4,000 יורו למ"ר, תלוי מאד בלוקיישן.
מדיניות המיסוי:
* מס רכישה: 3%-8% (פרוגרסיבי)
* מס בגין הכנסה משכירות: 20%
* אמנת מס מול ישראל: אין כרגע (ישראל וקפריסין אינן חתומות על אמנת מס בינלאומית, אולם חתומות על הסכמי הסדרת מס MLI וקיימת היתכנות לחתימה על האמנה בשנת 2024)
תשואה פוטנציאלית: 5%-10% בממוצע לשנה.
האם לימסול היא בועת נדל”ן ?
מאז פרוץ המלחמה נרשמה עלייה של כ-300% בביקושים של ישראלים לרכוש דירות בקפריסין, ומספר העסקאות שמבצעים ישראלים באי מינואר 2023 עומדת על ממוצע של 150 עסקאות בחודש. הטרנד של מעבר לקפריסין התעצם בעקבות המשבר החברתי שגרמה הרפורמה המשפטית בישראל, ולאחר מכן לאחר המלחמה שהאיצה רכישת של דירות המקלט (Plan B) .
בנוסף, משקיעים פרטיים מעוניינים לגוון את סל ההשקעות שלהם, גופים עסקיים, דוגמת רשתות מלונאות ישראליות השקיעו בקפריסין מיליארדי שקלים בעשור האחרון, וגם חברות בינלאומיות שרוכשות נדל"ן בלימסול ומביאות איתן מאות ואלפי עובדים לאי מעלות את הביקוש לדירות בלימסול, וההיצע עדיין נמוך מהביקוש, מנתוני הרשויות הקפריסאיות עולה כי בשנת 2022 לבדה, כ-10,000 עובדים מרחבי העולם עשו רילוקיישן לקפריסין, ומספר דומה של בני משפחה הגיע יחד איתם, כולם מבקשים דירות למגורים לטווחים ארוכים, חלק גדול משכר הדירה של אות דירות משולם על ידי החברות הגלובאליות המובילות בעולם . משקיעים ישראליים המהווים 70% מרוכשי הדירות הזרים באי, שאר הרוכשים מגיעים מגרמניה, בריטניה ולאחרונה גם מפולין.
נכון לשנת 2024, לימסול היא העיר המובילה, המבוקשת והיקרה ביותר ביחס לערים האחרות, הביקוש והמחירים רק הולכים ועולים, כך גם הביקוש ביחס להיצע. תעשו את החשבון בעצמכם.
פורטוגל
פורטוגל זוכה לעניין רב בקרב משקיעים ישראליים שמזהים את מגמת מחירי הנדל"ן במדינה המצביעה על עליה מתונה אך עקבית בשבע השנים האחרונות, זאת לצד צמיחה מאסיבית של שוק הנדל"ן המקומי, ואפיקי השקעה נרחבים שמשלבים בין השקעות פרטיות להקמת חברות והשקעות נדל"ן עסקיות משתלמות.
הערים הבולטות להשקעה בפורטוגל הן ליסבון, עיר הבירה והמטרופולין המרכזי, ועיר הנמל והמסחר פורטו, המציגה מחירים אטרקטיביים ונתוני צמיחה מרשימים הן בנדל"ן מניב והן בתשואה הכוללת.
יתרונות בולטים להשקעות נדל"ן בפורטוגל: מחירי נכסים נמוכים והיצע גדול של נכסים זמינים.
ביקוש יציב בקרב אוכלוסיות זרות והיקף גדול של סטודנטים זרים, תנאי מימון מצוינים המאפשרים למשקיעים זרים לקבל עד 75% מימון בתנאי ריבית ותשלום נוחים ואפשרות להגשת בקשה לגולדן ויזה ותושבות מקומית במדינות האיחוד האירופי.
פורטוגל, כיעד לרילוקיישן נמצאת בראש רשימת המדינות המומלצות להשקעה כבר כמה שנים, אורח החיים, משטר המס מזמין ותוכנית השהייה של ויזת הזהב. למרות שפורטוגל אינה ממוקמת לחופי הים התיכון, היא נחשבת חלקית למדינה החברה באזור הים התיכון יחד עם צרפת, איטליה וספרד, עם אקלים ים תיכוני של קיץ חם ויבש וחורף לח וקריר ונוף הררי.
אשרת הזהב של פורטוגל היא אחד הפרמטרים שגורמים למשקיעים ישראליים לשאת את עיניהם לחופי הזהב של פורטוגל. בשל גמישותה ויתרונותיה הרבים, תוכנית אשרת הזהב מוכיחה את עצמה כאחת התוכניות הפופולריות ביותר באירופה, ומספקת פתרון המושלם לאזרחים, משקיעים ומשפחות שאינם חברי האיחוד האירופי המחפשים תושבות פורטוגלית, בתוספת האפשרות להגיש בקשה לאזרחות לאחר 6 שנים.
פורטוגל מציעה גם תכנית תושבים למשקיעים שרוצים להיות תושבי מס בפורטוגל, מה שיאפשר להם ליהנות מפטור מיוחד ממס על כמעט כל הכנסה ממקור זר, ושיעור מס של 20% על הכנסה לעבודה ו/או לעצמאים, שמקורם בפורטוגל, על פני 10 שנים.
פורטוגל מציעה אשרת שהייה זמנית שיכולה לשמש פרילנסרים ויזמים כמו לנוודים דיגיטליים. השלטון המקומי במדיירה השיק את פרויקט Madeira Digital Nomads כפר הנוודים בפונטה דו סול, המאפשרת מגורים בוילות או לינה במלון וליהנות בחינם מאינטרנט אלחוטי, תחנות שיתוף פעולה אירועים ספציפיים ונטוורקינג עסקי.
גודל השוק: כ-10,300,000 תושבים
מחיר ממוצע של נכס במדינה: 2,000-3,500 יורו למ"ר.
מדיניות המיסוי:
* מס רכישה: 0.3%-0.8%
* מס בגין הכנסה משכירות: 28% (בעלי תושבות או אזרחות אירופאית ייהנו מהטבה ומס רווח בסך 14% בלבד)
* אמנת מס מול ישראל: קיימת
תשואה פוטנציאלית: 5%-9% בממוצע לשנה
השקעות נדל"ן בפורטוגל במסגרת הקמת חברה יפחיתו באופן ניכר את שיעורי המיסוי ומתבצעות בהליך ידידותי ומזמין, המאפשר מינוף ויצירת מערך השקעות ונכסים בתכנית עסקית שמגבירה אף את אחוזי התשואה הפוטנציאליים.
למדריך המלא למשקיע המתחיל בקפריסין – לחצו כאן
