תכל'ס – כמה כסף יישאר לכם בארנק אחרי רכישת נכס בקפריסין?

1. מיסוי בעת רכישת הנכס

עמלת המרת שקלים למט"ח כ- 1% מסכום הכסף ומשתנה מבנק לבנק ובהתאם לתנאי ניהול החשבון שלכם בבנק.
עמלה על העברת הכסף לחו"ל – משתנה מבנק לבנק ובהתאם לתנאי ניהול החשבון שלכם בבנק.
שכ"ט עו"ד – בין 1%-2% מערך העסקה
מס בולים – מחשבים כאחוז יחסי מערך הדירה כ – 350-500 יורו לדירת חדר
מס רכישה פרוגרסיבי – מס מדורג על דירות יד שניה בלבד, מחושב ביחס ישר לשווי הנכס, ככל שהנכס יקר יותר, המס מתייקר בהתאם. כשבעל ואישה רוכשים דירה יחד על שם שניהם, מדרגות המס יהיו נמוכות יותר כי סכום ההשקעה של כל אחד מבני הזוג בנכס יהיה נמוך יותר ואחוזי המיסוי בהתאם.
מע"מ (VAT) – בסך 19% ישולם על דירות יד ראשונה בלבד.

2. היטלים במשך תקופת הבעלות על הנכס.
נהוג להשכיר את הדירות בקפריסין כשהן מרוהטות מא'-ת' ולכן יש לקחת בחשבון עם רכישת הנכס עלויות ריהוט ומכשירי חשמל (מזגנים, מכשירי טלוויזיה, סלון, פינת אוכל, ריהוט למרפסת, מכונת כביסה, מיטות, מזרנים וכו'). וכן לקחת בחשבון בלאי סביר עם השנים. בדירות הנמצאות בקומפלקס הכולל בריכה / חדר כושר / מגרשי טניס וכו' ישנו תשלום חודשי, המקביל לתשלום וועד הבית בישראל. אין בקפריסין כלל בעניין מי משלם את התשלום החודשי (בעלי הנכס או השוכר) ולכן יש לעשות תיאום ציפיות עם השוכר ולקבוע מראש מי מכם ישלם את התשלום החודשי, כדי למנוע אי הבנות בעת חתימת חוזה השכירות.
בקפריסין אין תשלום חודשי קבוע עבור שירותי ארנונה, אחת לשנה על השוכר לשלם מס עבור איסוף ופינוי אשפה ומס לתאגיד הביוב. יש לעגן סעיף זה בחוזה השכירות ולדאוג שהתשלום יהיה על השוכר.

3. מיסוי במדינה בה נמצא הנכס ושבה מופקת ההכנסה (קפריסין)
בקפריסין מחולק המיסוי בגין הכנסות לשלושה חלקים :

היטל בריאות GHS
גם מי שאינו נחשב לתושבי מס בקפריסין, יצטרך לשלם מיסוי אך ורק בגין הכנסה המופקת באי : היטל בריאות : 2.65% על מלוא סכום השכירות, החל מהיורו הראשון וללא יכולת לקזז הוצאות מוכרות.

מס הכנסה Tax income או IT
מס הכנסה : מס ההכנסה בקפריסין למשקיעים זרים הוא פרוגרסיבי (מדורג) כאשר כל אינדיבידואל פטור מתשלום מס על הכנסה שנתית של מתחת ל 19,500 € : בני זוג נספרים כשני אינדיבידואלים ולכן, אם הנכס/ים שלכם הוא/הם בבעלות משותפת 50%-50% הכנסה של עד 39,000 יורו תהיה פטורה ממס הכנסה.
על 19,500€ הראשונים מהכנסות השכירות פטורות ממס בקפריסין 1,625 יורו לחודש, כל הכנסה משכירות שהיא מעבר תחויב במס פרוגרסיבי לפי החישוב שלהלן:

€-19,500€ > 0%
19,501€ -28,000€ > 20%
28,001€ – 36,300€ > 25%
36,301€ -60,000€ < 30%
60,001€ ומעלה > 35%

הוצאות מוכרות שניתן לקזז:
כ-3% פחת שנתי
20% הוצאות אחזקה, שיפוצים ותיקונים (אין צורך להציג קבלות וחשבוניות)
תשלום היטל בריאות 2.65% מסך השכירות השנתי נחשב גם הוא הוצאה מוכרת.
ריבית על הלוואה / משכנתא מבנק קפריסאי בלבד נחשבת הוצאה מוכרת.

היטל בטחון מיוחד SDC מוטל אך ורק על תושבי מס של קפריסין בגין רווחים פאסיביים שהם מקבלים.

מיסוי במדינה בה אתם נחשבים תושבי מס (ישראל)
במדינת ישראל עומדות לרשותכם 2 אפשרויות לשלם מס על ההכנסה מהשכרת נכס שיש בבעלותכם בחו"ל (כל אחד יכול לפתוח תיק במס הכנסה ולבחור את אחד המסלולים)

להלן שני המסלולים :
מסלול ראשון – מסלול ה15% "המסלול המהיר" מסלול זה, המתבסס על סעיף 122 א' לפקודת מס הכנסה, מאפשר לכם לשלם מס בשיעור של 15% על ההכנסה שהייתה לכם מהשכרת נכס/ים שלכם בחו"ל, בתנאי שמדובר על פעילות שאיננה מגיעה למימדי עסק. המסלול הזה לא מאפשר לכם לקזז שום הוצאה למעט פחת כ 2% מערך המבנה : שני שליש משווי מחיר הרכישה של הבית, השליש הנותר זהו מחיר הקרקע ועליו אין פחת. אם אתם כבר עצמאיים בישראל ויש לכם תיק במס הכנסה, תידרשו לדווח על ההכנסות אלה כחלק מהגשת הדו"ח השנתי למס הכנסה.
אם אין לכם תיק במס הכנסה ואינכם חייבים להגיש דו"ח שנתי, אתם יכולים להצהיר על הנכס באמצעות טופס מס' -5329 ב' ולדווח על ההכנסות שהיו לכם ממנו עד ה 30 לאפריל של השנה שאחרי.

מסלול שני – תשלום מס שולי מדורג לפי סעיף 121 לפקודת המיסים, כמו כל עצמאי בישראל.
יחיד יכול לבחור לשלם על הכנסתו מהשכרת מקרקעין מחוץ לישראל בהתאם לשיעורי המס הקבועים בסעיף 121 לפקודה כמו מס שולי שמשלם עצמאי, התשלום הוא על הרווח הנקי בלבד. אם בחרת במסלול זה תוכל לדרוש ניכוי הוצאות מוכרות לרבות מס זר ששולם לרשות המיסים במדינה שבה נמצא הנכס (ישנן הוצאות מסוימות שבקפריסין הן מותרות בניכוי ובישראל לא), ליהנות מפטורים אם קיימים, לקזז הפסדים ואף ליהנות מזיכוי על מס ששולם מחוץ לישראל על הכנסה זו. מנגנון זיכוי ממס זר ששולם ותנאיו קבועים בפקודת מס הכנסה והוא חל גם היכן שאין בין המדינות אמנת מס ובלבד שמוטל על ההכנסה מס הן בישראל והן במדינה השנייה. (יחד עם זאת, יש תקנה למניעת כפל מס – חשוב לבדוק זאת עם רו"ח הן קפריסאי והן ישראלי).

איזה משני המסלולים משתלם יותר? במקרים רבים, עוסקים שאין להם תיק במס הכנסה יעדיפו לבצע את הדיווח במסלול ה 15% מכיוון שהוא יותר קל ופשוט ואין וויכוחים עם פקידי מס הכנסה על הוצאות מוכרות וכאלה שאינן מוכרות. היוועצו ברו"ח שלכם איזה מהמסלולים משתלם לכם יותר.

4. מסים שיש לשלם בעת מכירת הנכס

בקפריסין מוטל מס על רווחי הון Gains Capital/ Tax או CGT בשיעור 20% על הרווח ההוני מחיר המכירה, פחות מחיר הקניה, עם אפשרות לקזז הוצאות כמו : שיפוצים, שינויים ארכיטקטוניים וגם הוצאות שהיו לכם בעת רכישת או מכירת הנכס , כמו שכ"ט של עו"ד, מס רכישה, דמי ביול, עמלת מתווך, פרסום הנכס וכו'. מעבר לכך, ישנה גם הטבה חד-פעמית בסך €17,086 שממשלת קפריסין מעניקה לכל בעל נכס והוא יכול לנצל אותה, בפעם אחת, או בחלקים לדוגמה : אם רכשתם דירה ב 200,000 יורו ומכרתם אותה ב 350,000 יורו ונוצר רווח הוני של 150,000 יורו, תוכלו לקזז 17,086 יורו ולשלם 20% רק על יתרה , אם הנכס הוא בבעלותם של שני שותפים / בני זוג, ההטבה כפולה.
בישראל מוטל מס על רווחי הון בשיעור של 25% . תוכלו לקבל זיכוי ממס זר בגין "המס על רווחי הון" שאותו שילמתם בקפריסין למרות שאין אמנת-מס בין ישראל וקפריסין כך שבסופו של דבר, תשלמו לרשות המיסים של ישראל רק את היתרה.

חישוב של הסכום המדויק בישראל תלוי בכמה פרמטרים ומכיוון שאין אמנת-מס בין ישראל ובין קפריסין, הדיווח על רווח ההון בישראל, יהיה בהתאם לדין בישראל , כלומר בהתאם לכללי החישוב המופיעים בפקודת מס הכנסה. שימו לב: ישנה חובה להגיש דיווח על עסקה הונית עד 30 יום מהמכירה ולשלם את המקדמה.

** ישנן סיטואציות שבהן תושבי ישראל צריכים, על פי חוק, להגיש דו"ח שנתי למס הכנסה ולמלא הצהרת הון גם אם הם לא עצמאיים, למשל אם העברתם יותר מחצי מיליון ש"ח לחו"ל בשנת מס מסוימת, או אם יש לכם נכסים בחו"ל בשווי של למעלה משני מיליון ש"ח.

**האמור לעיל מתייחס, אך ורק, למצב שבו יחידים/משפחות, שהם תושבי מס של ישראל הרוכשים דירה על מנת להשכיר אותה לטווח ארוך, ההתייחסות לטווחים קצרים שונה. תוכלו לקרוא בהרחבה כאן

עשו את החישוב ברגע – הכניסו בטבלת האקסל את מחיר הדירה שאתם מעוניינים לרכוש (שימו לב לעמודה נכס יד ראשונה או נכס יד שניה) ותקבלו ברגע את התשואה נטו.

בעלי חברות? שימו לב, מסלול חיסכון עצום לפניכם!
המחשבה לפתוח את החברה בקפריסין, עוברת בראשם של לא מעט בעלי חברות ישראליות, בוודאי לכאלה שהשירותים והמוצרים שהם מציעים ופעילותם, יכולה לצמוח מפנייה לפלח השוק הבינלאומי. קפריסין היא אמנם מדינה קטנה ומונה כמיליון ורבע תושבים, אך ההזדמנויות העסקיות שהאי מציע הן עצומות. חברות בינלאומיות גדולות כמו חברות פורקס, גוגל, אמדוקס ומייקרוסופט כבר הבינו את ההזדמנות והקימו שלוחה של החברות שלהן בקפריסין, וליתר דיוק באזור המסחרי של לימסול. הממשל הקפריסאי מעודד השקעות זרות באי ומעניק הטבות יוצאות דופן ליזמים שבוחרים להשקיע ולפתח את האי. תהליך הקמת החברה, לרוב הוא תהליך פשוט ומהיר שמסתיים תוך מספר ימים. אין בכוונת הממשל הקפריסאי להקשות על היזמים הישראליים והזרים. לכתבה המלאה לחצו כאן