השקעות בנדל"ן למגורים בחו"ל
בשנים האחרונות גוברת מאוד המגמה של השקעות בדירות בחו"ל. מגמה זו ניזונה מהעלייה הגבוהה לאורך שנים במחירי הדירות בישראל. מחירים המונעים מרבים את האפשרות לרכוש דירה, בין אם למגורים ובין אם להשקעה. בנוסף ובמקביל חלה לאורך השנים גם שחיקה מתמשכת בתשואות על השקעות נדל"ן בישראל.
כולנו נתקלים בפרסומים על הזדמנויות השקעה בחו"ל, בעיקר במדינות מסוימות בהם המחירים נמוכים משמעותית ממחירי הדירות בישראל. אלו מחזקים את התחושה שמדובר בהשקעה ברת-השגה ושווה לכמעט כל כיס, המבטיחה בנוסף גם תשואה גבוהה. במאמר זה איני מתיימרת להציע לאנשים כיצד להשקיע והיכן, כל אחד ייעשה כטוב בעיניו, ועל פי סט השיקולים וההעדפות הסובייקטיביות שלו, אולם טוב יעשה גם כל משקיע אם ידע מראש את כל הנתונים הרלבנטיים להשקעה בחו"ל וישקלל אותם בהחלטתו.
במאמר זה אתייחס לנתון אחד בלבד והוא מס הכנסה. את ההוצאות הנלוות, בעיקר במקרה של השקעה בחו"ל, יש לנתח בנפרד.
בנוסף, אתייחס פה רק למצב של אדם המשקיע בדירה כיחיד ולא באמצעות חברה. ניתוח המס לגבי השקעות באמצעות חברה בע"מ צריך לבצע בנפרד.
ישראל
בישראל מוטל מס על רווחי הון בשיעור של 25% . תוכלו לקבל זיכוי ממס זר בגין "המס על רווחי הון" שאותו שילמתם בקפריסין , למרות שאין אמנת-מס בין ישראל וקפריסין כך שבסופו של דבר, תשלמו לרשות המיסים של ישראל רק את היתרה.
חישוב של הסכום המדויק בישראל תלוי בכמה פרמטרים ומכיוון שאין אמנת-מס בין ישראל ובין קפריסין, הדיווח על רווח ההון בישראל, יהיה בהתאם לדין בישראל , כלומר בהתאם לכללי החישוב המופיעים בפקודת מס הכנסה. שימו לב: ישנה חובה להגיש דיווח על עסקה הונית עד 30 יום מהמכירה ולשלם את המקדמה.
** ישנן סיטואציות שבהן תושבי ישראל צריכים, על פי חוק, להגיש דו"ח שנתי למס הכנסה ולמלא הצהרת הון גם אם הם לא עצמאיים, למשל אם העברתם יותר מחצי מיליון ש"ח לחו"ל בשנת מס מסוימת, או אם יש לכם נכסים בחו"ל בשווי של למעלה משני מיליון ש"ח.
על הכנסת שכר דירה בישראל קיימים שלושה מסלולים אפשריים לחישוב המס
א. פטור מלא (או חלקי) ממס. פטור מלא עד הכנסה של 5,470 ₪ לחודש (בשנת 2023) ופטור חלקי הולך ויורד על הכנסה בתחום שבין 5,470 ₪ ועד 10,940 ₪.
ב. מסלול מס קבוע של 10%
ג. מסלול מס שולי המתיר גם ניכוי הוצאות
אין הכוונה לנתח כאן את כל שלושת המסלולים, אולם חשוב לציין כי לבעל הדירה הזכות לבחור בכל שנה מחדש את המסלול המיטיב ביותר עבורו.
במצב של אפס הוצאות שוטפות לבעל הדירה (המשכיר), כמקובל בישראל, ניתן לומר כי המס שיחול על ההכנסה יהיה בין פטור מלא (0% מס) ועד לתקרה של 10% מס
קפריסין
בקפריסין מוטל מס על רווחי הון Gains Capital/ Tax או CGT בשיעור 20% על הרווח ההוני מחיר המכירה, פחות מחיר הקניה, עם אפשרות לקזז הוצאות כמו : שיפוצים, שינויים ארכיטקטוניים וגם הוצאות שהיו לכם בעת רכישת או מכירת הנכס , כמו שכ"ט של עו"ד, מס רכישה, דמי ביול, עמלת מתווך, פרסום הנכס וכו'. מעבר לכך, ישנה גם הטבה חד-פעמית בסך €17,086 שממשלת קפריסין מעניקה לכל בעל נכס והוא יכול לנצל אותה, בפעם אחת, או בחלקים לדוגמה : אם רכשתם דירה ב 200,000 יורו ומכרתם אותה ב 350,000 יורו ונוצר רווח הוני של 150,000 יורו, תוכלו לקזז 17,086 יורו ולשלם 20% רק על יתרה , אם הנכס הוא בבעלותם של שני שותפים / בני זוג, ההטבה כפולה.
על הכנסה משכר דירה בחו"ל יחולו שני מסלולי מס אפשריים
א. מסלול מס של 15% על ההכנסה, מבלי שיותרו בניכוי הוצאות שהיו למשכיר, למעט פחת. כמו כן לא יותר לקיזוז המס ששולם בחו"ל (במידה ושולם) מהמס הנדרש בישראל. יובהר כי מסלול זה אפשרי רק למי שההכנסה משכר דירה אינה מהווה עבורו הכנסה 'מעסק'. אדם המנהל עסק של השכרת דירות מגורים רבות אינו זכאי לחישוב לפי מסלול זה.
ב. מסלול מס שולי, כאשר במקרה זה ההתייחסות הינה כמו אל עסק. דהיינו כנגד ההכנסה משכר דירה ניתן לנכות את ההוצאות הנדרשות לייצור ההכנסה, לרבות פחת. בנוסף ניתן לקזז את המס ששולם בחו"ל מהמס השולי בו חייב המשכיר בישראל.
אמנה למניעת כפל מס
במקרה של השקעה בחו"ל חשוב גם לבדוק האם מדובר במדינה שישראל חתמה איתה על אמנה למניעת כפל מס.
במידה וקיימת אמנה חתומה, יש לנתח היטב את סעיפי האמנה, ולבדוק האם קיימים בה תנאים מיטיבים למשקיע.
אבהיר, כי על פי הדין בישראל, סעיפי האמנה הבינלאומית למניעת כפל מס, גוברים על דיני המס של מדינת ישראל.
לפיכך ייתכן וניתן ליישם הטבות מס נוספות שאינן גלויות לעין.
מצופה ממשקיע נבון לכלכל היטב את צעדיו, ולדעת לבחור באלטרנטיבה המיטבה ביותר עבורו, בין בישראל ובין בחו"ל.
* הערה – האמור לעיל הינו בגדר מידע כללי בלבד ואינו מהווה יעוץ מקצועי. מומלץ למשקיע לקבל יעוץ מקצועי טרם ביצוע השקעה בכל הנוגע לחישוב הכדאיות הכלכלית, משמעויות המס, וכד'.
להלן שיעורי המס על ההכנסה בקפריסין נכון להיום:
|
0€ to 19,500€ |
0% |
|
19,501€ to 28,000€ |
20% |
|
28,001€ to 36,300€ |
25% |
|
36,301€ – 60,000€ |
30% |
| 60,000€+ |
35% |
למדריך המלא למשקיע המתחיל בקפריסין – לחצו כאן
