שישה צעדים לרכישת נכס בקפריסין היוונית – כך תדעו שלא עובדים עליכם!

צעד ראשון: בדיקת מסמכים
כישראלים, יש תהליכים מקדמיים ובדיקות רלוונטיות שאנחנו חייבים לעשות כאשר אנחנו קונים נכס מחוץ לישראל. הגעתם לקפריסין? אהבתכם נכס ? תבקשו לראות את המסמכים הבאים:

1.         Title deed – שטר הבעלות של הנכס.

2.        search certificate – נסח הטאבו של הנכס.

Title Deeds-שטר בעלות

מהו שטר בעלות?
בשונה מישראל, כאן אנחנו יכולים בלחיצת כפתור ובתשלום כמה שקלים בודדים להוציא נסח טאבו מאתר רשות המיסים, בקפריסין לא ניתן לדעת את שם בעלי הנכס, אלא אם כן הוצג בפניכם שטר הבעלות.
שטרי בעלות בקפריסין מתייחסים לתעודת רישום מקרקעין אותה הנפיקה רשות המקרקעין הקפריסאית והיא בלבד משמשת ראייה חותכת לבעלות על נכס. שטר הבעלות מכיל פרטים על מיקום הנכס, מספר אסמכתא וגודלו.

בעוד שלכל קרקע בקפריסין אמור להיות שטר בעלות, מתעוררות בעיות כאשר על הקרקע קיים הליך פיתוח לבניינים או דירות. התהליך כולל קבלת אישורים מרשויות התכנון והבנייה, במידה ולא  ניתן שטר בעלות נפרד לבית או דירה ספציפיים, עדיין יהיה שטר בעלות על הקרקע על שמו של היזם ועל הרוכש החובה והאחריות לבדוק את הסכם המכר ושטרי הבעלות מול עורך הדין. אפשר לקנות נכס בקפריסין ללא שטר בעלות נפרד, אך בדיקת נאותות הינה חיונית כדי להבין את הסיבות העומדות מאחורי העדר השטר. לפני שאתם ממהרים לרכוש נכס בקפריסין ללא שטר בעלות, קחו בחשבון את מחיר המכירה ואת השימוש המיועד של הנכס (מגורים או השכרה)

שלוש סיבות עיקריות לכך שחלק מהנכסים בקפריסין חסרים שטר בעלות נפרד:

1. בעיות פיתוח, כגון פעולות שלא הושלמו או אי ציות להנחיות הבנייה, הדורשות לגליזציה של שינויים מבניים או השלמת פעולות שטרם בוצעו.
2. נושאים הקשורים לתשלומים כמו מיסים או משכנתאות שלא שולמו, המחייבות את בעל הנכס להגיש בקשות לשטר נפרד והעברתו על שמם. תהליך זה אורך בדרך כלל 18-24 חודשים.
3. עיכובים של רישום המקרקעין או מחלקות ממשלתיות אחרות בהנפקת שטרי בעלות נפרדים.

לאחר שבדקתם היטב את שטרי הבעלות של הנכס, ערכו סיור נכסים ובחירת הנכס המותאם לתקציב שלכם, תשלום מקדמה / הזמנת הנכס (כ -10,000€) תלוי מאד האם הנכס קיים / על הנייר ואם הנכס על הנייר האם יש לו היתר בנייה או לא. שימו לב כדאי שיהיה רשום בהזמנת הנכס שבמידה ולא יתקבל היתר הבנייה תוחזר המקדמה במלואה + רישום הערת אזהרה, זיכרון דברים וקביעת פריסת תשלומים. בתשלום 40% מסכום הדירה – רישום בטאבו.

עם קבלת שני המסמכים האלה, וודאו שמי שמוכר לכם את הנכס הוא אכן הבעלים. חשוב מאד להתייעץ עם עורך דין שמכיר את חוקי המס בישראל וגם בקפריסין, עורך דין שיבדוק און ליין את המסמכים רגע לפני החתימה ויוודא שכל הפרטים נכונים ומעודכנים ולא השתנה דבר אצל הרשם.

צעד שני : זיכרון דברים

לפני חתימה על זיכרון דברים עצרו ! בגלל שאנחנו תושבי מס בישראל, ובגלל שלישראל ולקפריסין עדיין אין אמנת מס, גם אם אתם חושבים שהכסף שלכם שנמצא בבנק הוא בר העברה ושאתם שולטים בו, אתם טועים. מה שגם רוב הישראלים ורוב הקבלנים הקפריסאים לא יודעים, זה שצריך להגיש "בקשה לניכוי מס במקור לגורם זר" לרשות המיסים בישראל! התהליך לא מורכב ומתבצע און ליין, יחד עם זאת, פרק הזמן הנדרש לקבלת התשובה הוא כשבועיים. לכן, אם תחתמו על זיכרון דברים ותתחייבו על העברת כספים באופן מידי לטובת הרכישה, לא בטוח שתעמדו בהתחייבות הזו ותהיו במצב של הפרת ההסכם. בנוסף, תצטרכו לעבור תהליך של הוכחת מקור הכסף בחשבון הבנק שלכם. האם הגיע מירושה, מקופת חיסכון, מקרן השתלמות וכו'. הבנק הקפריסאי רואה את הבנק הישראלי כ"בנק לא מוכר". מבחינתם, כל עוד החשבון הוא לא באירופה, הם לא יודעים שמדובר בבנק גדול ויציב כמו בנק לאומי או בנק הפועלים. כל הבנקים החזקים בישראל אינם רלוונטיים בקפריסין. תתכוננו לפרוצדורה הזו.  הטיפ הזה לבד יחסוך לכם הרבה מאד כאבי ראש.

צעד שלישי: תשלום מס בולים

כרוכש שקונה דירה בקפריסין, חלה חובה על הרוכש בעצמו לשלם את מס הבולים, פעולה זו מהווה אסמכתא ודיווח על הסכם הרכישה לרשות המיסים בקפריסין. זהו תהליך מקדמי והכרחי על מנת לעבור לשלב הבא שהוא "רישום הערת אזהרה" והפקדת ההסכם. אז גם אם היזם אומר לכם שביום שתעבירו את הכסף, תירשם לטובתכם הערת אזהרה – זה לא נכון! התהליך מול רשות המיסים לאחר תשלום מס הבולים לוקח כשלושה ימים מיום דיווח ההסכם.

צעד רביעי: רישום הערת אזהרה
רק ברגע שההסכם חוזר מרשות המיסים הוא נשלח לרשות המקרקעין הקפריסאית להפקדה ולרישום הערת האזהרה. לאחר רישום הערת האזהרה בטאבו הקפריסאי, יש לוודא שקיבלתם שני מסמכים פרט לקבלה הצהובה שיציג לכם היזם, וודאו שהטאבו רשם את מספר רישום הערת האזהרה על ההסכם – זהו פרט מאד מהותי.

צעד חמישי: קצת בירוקרטיה
ישראלים, שימו לב, אתם תצטרכו לעבור תהליך בירוקרטי מול הרשות בקפריסין, כדי להוציא את אישור הרכישה. חשוב שתדעו: אדם שאינו אזרח אירופאי מוגבל בקנייה של עד שתי דירות על שמו בקפריסין. על מנת שהרשות תוכל לפקח על הרוכשים, מתבצע תהליך לאחר חתימת הסכם המכר של בקשת אישור רכישה. מרגע הגשת אישור הרכישה לרשות, ישנה המתנה של כ-60 יום. כלומר, רק מרגע הפקדת ההסכם בטאבו, יש לכם ולכסף שלכם הגנה משפטית כלפי הכסף שהעברתם.

גם אם מדובר בנכס חדש וגם אם מדובר בנכס יד שנייה, חשוב שתנאי התשלום בהסכם המכר יהיו מוגדרים ומותאמים לקצב התקדמות הבנייה. כלומר מלבד התשלום במועד חתימת הסכם המכר כנגד הערת אזהרה, התשלום השני והאחרון צריך להתבצע במועד העברת הטאבו על שמכם.

בשונה ממדינת ישראל שכאן לוקחים את התיק בשלמותו ומגישים אותו ולאחר כמה ימים מקבלים את שטרי הבעלות, בקפריסין, כאשר לנכס יש שטר בעלות, מתבצעת העברה בטאבו, ביום שייקבע על ידי הטאבו לאחר הפקדת כל המסמכים.

ברגע ששני הצדדים מוכנים, אחרי שיש לנו את אישור הרכישה עבור הרוכשים ומצד שני כאשר לרוכש יש את אישור המס, הרוכש בעצם שילם את מס השבח שלו.

צעד שישי: מע"מ ומס רכישה

כאשר מדובר בנכס חדש שנבנה מאפס שנקנה לצורך השקעה, תחויבו ב-19% מע"מ תוספת מחיר. היזמים בקפריסין מנסים לדחוף את הרוכשים לבקש בקשה של הקטנת המע"מ ל-5% בלבד. אבל כאשר אתם מגישים את הבקשה למע"מ מופחת, יש פרמטר שחלק מהקבלנים לא יחשפו בפניכם: אסור יהיה לכם להשכיר או למכור את הנכס למשך 10 שנים !!

הסיבה בגינה קפריסין מציעה למשקיעים זרים להפחית את המע"מ מ-19% ל-5% בלבד, היא על מנת לעודד משפחות לקנות נכס חדש מקבלן ויעברו לגור באי בפועל. יזמים קפריסאים יודעים שלנו הישראלים עסקה שמוסיפים עליה 19% לא תמיד כדאית, הם מציעים לרכוש את הנכס במע"מ מופחת כדי להפוך את העסקה לאטרקטיבית. אל תיפלו בפח הזה! אל תיקחו סיכון. אתם זרים  במדינה זרה, ולא צריך להתחכם מול הרשות.

לעומת זאת, בשוק יד שנייה, כאשר מדובר בנכס שכבר יש לו שטר בעלות, בין אם הוא בבניין ישן ובין אם הוא בבניין ישן שעובר שיפוץ מהיסוד, כל עוד לא מוסיפים זכויות בנייה לבניין, יש פטור ממע"מ.

כאשר אין מע"מ בתמונה – יש מס רכישה. מס הרכישה בקפריסין, בשונה מהשטויות שמופיעות במדיות החברתיות, על דירות של מעל 350,000-400,000 יורו, עומד על 2%-3%, אבל יש כאן טריק חוקי לגמרי כדי להגיע למס רכישה כזה נמוך: כאשר הרשות נכנסת למדרגות מס הרכישה, היא בוחנת כמה רוכשים קונים את הנכס.

כלומר, אם מדובר ברוכש אחד שקונה נכס ב-400,000 יורו, מדרגת המס תנוע על ציר של 2%-3% יחד עם זאת, כאשר מדובר בבעל ואישה, או באבא ובן שרוכשים יחד דירה, מס הרכישה יחושב על פי השווי של כל אדם שקונה, כלומר מדרגת המס על אותו נכס תהייה גבוהה באופן משמעותי על שני רוכשים. זה פרמטר מאד חשוב שיכול לחסוך לכם אלפי יורו ברכישה.

מוזמנים להצטרף לקבוצה השקטה חדשות הנדל"ן מקפריסין ולעקוב אחרי מגמות השוק, דו"חות הבנק הקפריסאי המרכזי, האזורים וההזדמנויות הכי שוות להשקעה.

למדריך המלא למשקיע המתחיל בקפריסין – לחצו כאן