קניית דירה מושכרת בקפריסין – הזדמנות לתשואה מיידית!

קניית דירה מושכרת בקפריסין – הזדמנות לתשואה מיידית!

מי לא חולם על תשואה מידית בהשקעה? האמת צריכה להיאמר – קניית דירה מושכרת בקפריסין היוונית כוללת הזדמנות משמעותית עבור המשקיעים, במיוחד כאשר הדירה נקנית לצרכי השקעה. רכישת דירה מושכרת תחסוך לקונים את הצורך שבמציאת שוכרים חדשים, משמע, הדירה תהייה 0 ימים ריקה מרגע הרכישה, והתשואה לחשבון הבנק שלכם המשקיעים יהיה מידי. ככל שתראו שהשוכרים הינם אנשים נורמטיביים וסבירים, תוכלו להמשיך להשכיר להם את הנכס ולחסוך את עלויות השיווק, הפרסום, עמלות מתווכים וכו'.

מכירת דירה בזמן שהיא מושכרת הינו תהליך מאתגר יותר מהרגיל. העבודה מול שוכרים צריכה להיות רגישה ומושכלת. מצד אחד, ישנם בעלים החוקיים לדירה, מצד שני, השוכרים משלמים ממיטב כספם ולא תמיד מצפים שהדירה תימכר בעודם חתומים על הסכם שכירות. הם לא תמיד מבינים את המשמעויות הכרוכות בכך ומשפיעות ישירות עליהם ובנוסף, לא תמיד מתאים להם שהבית שלהם יהפוך לתחנת רכבת של קונים פוטנציאליים ובמצב זה של ניגוד אינטרסים יכולות לצוץ בעיות…
משקיע שמעוניין למכור את דירתו תוך כדי הסכם השכירות, צריך לחשוב ולפעול כמה צעדים לפני חתימת ההסכם ולעגן את הסעיפים המתאימים בחוזה, כדי להיות הוגנים כלפי השוכרים, לרתום אותם לצדכם ולקדם את המכירה בשיתוף פעולה ובשקיפות מקסימאלית. במצב אידיאלי, מכירת נכס מושכר לא צריכה לקחת יותר מחודשיים, לכן חשוב לעשות סינון קפדני בהבאת קונים פוטנציאליים לדירה, כדי לחסוך ביקורים מיותרים ולהשאיר את השוכרים נחמדים וסובלניים.

בעת מכירת דירה מושכרת קיימים שני מצבים:

האחד– מכירת דירה בזמן שכירות ומסירתה ללא השוכרים – כאשר במועד הפינוי החוזי של הדירה השוכרים כבר לא יתגוררו בנכס, כלומר, החזקה תימסר לקונה רק לאחר סיום תקופת השכירות, במצב שהדירה “פנויה וריקה מכל אדם וחפץ”. לכאורה, במקרים בהם חוזה השכירות נגמר לפני מועד העברת הבעלות, אין משמעות משפטית אמתית לכך שהדירה מושכרת כרגע לצד ג'. אולם חוסר המשמעות היא רק לכאורה, בעוד שבפועל ישנה משמעות רבה למצב שכזה, בעיקר עבור המשקיע החדש בנכס, שנכנס באופן מלא בנעליו של הבעלים הקודם וחוזה השכירות יחייב אותו לחלוטין, אף אם הוא כלל לא היה מודע אליו. מכיוון שכך, רכישת דירה מושכרת יש לעשות עם אנשי מקצוע מיומנים מאד, שעשו מכירה וקנייה כזו קודם ויש להם ניסיון בתחום הספציפי הזה, על מנת לא להסתבך חלילה עם השוכר, ועל מנת שלא תמצאו את עצמכם מחויבים להוצאות, תשלומים וסיכומים עם הבעלים הקודם, שכלל לא שיערתם שיוטלו עליכם.

תום מועד השכירות לא מנתק בהכרח קשר בין השוכרים לבין בעל הדירה, שכן יש לוודא את מסירת הדירה כאשר היא פנויה במועד מסירת החזקה, שנית, קיים חשש לפיו השוכרים לא יתפנו בתום מועד השכירות. במצב זה הדירה לא תימסר במועד המסירה, ולכן מוטלת 100% מהאחריות על מוכר הדירה. הדבר החשוב ביותר הוא תאריך הפינוי הנקוב בחוזה – זהו התאריך שבו הדירה תושב למוכר. באחריות המוכר לוודא שהשוכר זוכר ומודע למועד סיום תקופת השכירות לפי החוזה, וכי הוא אכן ערוך ומסכים לפנות את הדירה בתאריך הנקוב בו. ישנם מקרים בהם מוכרים נתקלים בבעיות מצד השוכר לפנות את הדירה לקראת המכירה, במידה והיא מתבצעת באמצע חוזה השכירות. (במידה והשוכר יעשה זאת, המוכר לא יוכל למסור את הדירה כשהיא ריקה במועד בהתאם להסכם המכר, וכתוצאה מכך עלול להיות מצב של הפרת הסכם מצד המוכר). על מנת למנוע את הסיטואציה הזו, מומלץ לקבל מהשוכר אישור חתום בכתב כי הוא מודע למכירת הדירה לצד שלישי, וכי הוא מתחייב לפנות אותה במועד.

השני: מכירת דירה עם שוכרים – כאשר מסירת הדירה מתבצעת במועד החוזי לא כפנויה וריקה, אלא החזקה נמסרת לקונה יחד עם השוכרים תוך כדי תקופת השכירות.

ישנם מקרים בהם בעלים של דירה מושכרת מעוניין למכור את דירתו, בזמן שהשוכר עודנו מתגורר בנכס מכוח חוזה שכירות. במקרה של מכירת דירה מושכרת, חשוב שהמוכר ידאג להתייחס לכך באופן ספציפי הן במסגרת המשא המקדמי עם הקונה והן בניסוח הוראותיו של הסכם המכר, בנוסף לסעיפים "הרגילים": התמורה, תאריך הפינוי, חלוקת תשלומים, ציוד שנשאר בדירה ועוד… כלומר, בעת מכירת דירה מושכרת, יש לעיין לעומק בהוראות חוזה השכירות ולדאוג שהוראותיו לא יעמדו בסתירה להסכם המכר ולעיין בקפידה בסעיפים הנוגעים למכירה באמצע חוזה השכירות ולפעול לפי צו החוזה. ישנם חוזי שכירות הכוללים סעיף המקנה לשוכר אופציה להאריך את תקופת השכירות, לתקופה נוספת שנקבעה מראש, כך שיש לקחת גם סעיף זה בחשבון. ישנם מוכרים שמוסיפים למפרע סעיפים כמו: סיום חוזה שכירות עקב מכירת הדירה באמצע חוזה השכירות / אפשרות לקצר באופן חד צדדי את הסכם השכירות מכל סיבה שהיא (חשוב לדעת שאי אפשר להפעיל סעיף זה, אלא אם קיים סעיף מפורש בחוזה המאפשר זאת).
מכירת דירה באמצע חוזה שכירות והעברת הבעלות בה ממוכר לקונה אינה שוללת את זכויותיו של השוכר בדירה, כפי שמעוגנות מתוקף חוזה השכירות. כלומר כלל החובות ו/או הזכויות שיש לשוכר בהתאם לחוזה השכירות ייוותרו בעינם ויחולו גם מול הקונה שהוא יהיה הבעלים והמשכיר החדש, ללא הבדל כל שהוא. במלים אחרות: חוזה השכירות ימשיך לחול ולהיות תקף בין השוכר ובין הקונה שהוא הבעלים החדש ובהדדיות, השוכר יהיה חייב בתשלום דמי השכירות לבעלים החדש, וכן לקיים מולו את יתר תנאי החוזה. השוכר אינו חייב לחתום על חוזה שכירות חדש מול הקונה. במעמד המסירה מבצעים הסבה ו/או החלפה של הצ’קים שנמסרו מראש על ידי השוכר עבור דמי השכירות לתקופת השכירות שנותרה, וכן מעבירים לקונה את יתר הביטחונות והערבויות שיש בידי המוכר בקשר עם חוזה השכירות. עם זאת, במקרים רבים, לאחר מכירת דירה מושכרת הקונה והשוכר יחתמו ביניהם על חוזה שכירות חדש, המקנה תוקף מחודש לעקרונות של חוזה השכירות הישן שנחתם מול המוכר בעל הדירה הקודם. בהזדמנות זו, יוכלו השוכר והבעלים החדשים לנהל מחדש משא ומתן על תנאי הסכם השכירות. חתימת חוזה חדש ימנע מחלוקות עתידיות הקשורות בהסכם עם הבעלים הקודמים.

לסיכום

לסיכום, רכישת דירה מושכרת בקפריסין הינה פרוצדורה משפטית לכל דבר ועניין, הטומנת יתרונות כמו גם סכנות וחששות. ולכן, את התהליך יש לבצע עם יזמים בעלי ניסיון בתחום הספציפי הזה וכן בעזרת עורך דין מקרקעין קפריסאי מהשורה הראשונה (לא פחות!) אשר יבטיח את שלום העסקה וידאג לכך שתהיו מכוסים לחלוטין מבחינה משפטית בקניית הדירה המושכרת. מתעניינים ברכישת דירה מושכרת בקפריסין ? רוצים לוודא כי הרכישה בטוחה? מוזמנים לפנות וליהנות מיזמים ומשפטנים מהשורה הראשונה. מוזמנים להצטרף למאות הלקוחות המרוצים שלנו.