מה עדיף לקנות בקפריסין היוונית? נכס ישן או נכס חדש?

מה עדיף לקנות בקפריסין היוונית ? נכס ישן או נכס חדש?

*החוקים משתנים מעת לעת – לכן חשוב לעקוב, נכון לרגע זה בקפריסין אין מדד תשומות בנייה.

היתרון ברכישת נכס יד שנייה הוא ללא ספק המחיר, החיסרון הוא בבחירה, בקניית נכס חדש מקבלן, באותו הבניין יש למשקיעים בחירה של כיווני אוויר, קומה, נוף, מספר החדרים וכו' , כשאתם מחפשים נכס יד שנייה במצב מעולה, קחו אותו מהר, כי אין הרבה כאלה בנמצא!!

הפרמטרים לעליית ערך הנכסים בקפריסין. קנייה בטרום פרי-סייל, לפני קבלת אישור הבנייה, קנייה במחירי פרי-סייל היא אטרקטיבית ביותר והכל בתנאי שמדובר בקבלנים אמידים, בעלי שם וידועים בשוק. ברגע שמתקבל פרמיט (אישור הבנייה) באופן אוטומטי מחיר הנכס יעלה ביותר מ-10%. חשוב לדעת שעל פי הרגולציה הקפריסאית, קבלן או יזם לא יכולים למכור, ואפילו לא לכתוב חוזה על הנכס, חוזה ייכתב וייחתם רק בקבלת אישור הבנייה שיתקבל לרוב בין 4-8 חודשים מיום הוצאת הבניין לפרי- סיייל ולכן בשלב הזה ייחתם רק זיכרון דברים.

בתקופה האחרונה צצים כמו פטריות אחרי הגשם עשרות יזמים וקבלנים שמציעים מגוון רחב של נכסים בקפריסין. חשוב מאד לבדוק את החברה היזמית והקבלנית, את המומחיות, לראות בעיניים פרויקטים שבנו ופרויקטים בבניה ממש עכשיו. את רמת הגימור של הנכסים ומה אתם מקבלים במסגרת החבילה, האם מה שקיבלתם במסגרת העסקה באחריות ואם כן, לכמה שנים? האם מציעים לכם ליווי בהתנהלות מול הרשויות בקפריסין ומול רשויות המס בישראל? יזמים שזה הפרויקט הראשון או השני שלהם עלולים לעזוב כשיבינו שההתנהלות עם הממשל הקפריסאי מורכבת (בכל זאת רגולציה בריטית) . תוכלו לקרוא בהרחבה כאן

פריסייל – מכירה במחירי השקה.

שלב הפריסייל מוגדר כשלב לפני הבנייה. בשלב זה הקבלן מגייס כסף ראשוני ממכירת דירות בהנחה  לטובת התחלת הבנייה לכיסוי הוצאותיו הראשונות. עם מכירת 40% מהפרויקט במחירים יחסית נמוכים (פרי-סייל) הקבלן / היזם ממהרים לעלות על הקרקע ומעלים את המחיר פעם נוספת. עליית מחיר שלישית תתבצע לרוב עם מכירת 80% מהדירות בפרויקט.

דירות בשלב הפריסייל נמכרות במחיר נמוך יותר מאשר דירות מוכנות, מה שמעניק הזדמנות להחזר טוב יותר על ההשקעה. מקובל שקבלן שמכר כבר 50% מהדירות בפרויקט – יש בידו כבר את המימון הנדרש להשלמת הפרויקט ולכן יהיה קשה יותר במו”מ לרכישת דירה מאשר בשלב הפריסייל.

במכירה חוזרת (פליפ / ריסייל) במידה ותחליטו למכור מחדש את הדירה רגע לפני שהיא מוכנה, תרוויחו את כל עליית המחיר, לא תשלמו את האגרות השונות ולא תתעסקו בהשכרות ותחזוקות של הנכס. משקיעי נדל”ן מנוסים רבים נוקטים באסטרטגיה זו ולא מגיעים כלל לשלב השכרת הנכס. הם פשוט מוכרים לפני ומממשים רווחים, מבלי לשלם עדיין את כל כספי הרכישה לקבלן , בסיום ההתנהלות הזו, הם קונים דירה נוספת במחירי פריסייל ושוב עושים עליה עסקת פליפ. מובן שהדירות הן באחריות הקבלן, כך שהמשקיעים זוכים גם בשקט נפשי.
לאורך זמן, תפעול הדירות לטווח הארוך יהיה זול יותר, היות וסטנדרט הבנייה בקפריסין כיום הוא בניית דירות חסכוניות באנרגיה, דירות עם פסיליטיז של בריכות שחיה, חדרי כושר ואפילו פארקי מים. ישנה אפשרות לקניית הריהוט ומוצרי החשמל דרך הקבלנים, כך שגם עם זה לא תצטרכו להתעסק.

בשונה מישראל שכאן אנחנו קונים דירות ב"פיקס פרייס", רכישת דירה יד 1 בקפריסין, מחייבת תוספת של 19% מע"מ על המחיר. יש הרבה מאד פרסומים שגויים סביב הנושא הזה, לכן בואו נעשה סדר. יש חברות שמציעות למשקיעים להגיש בקשה של "מע"מ מופחת" של 5%. תדאגו שמספרים לכם באותה הזדמנות שאת הדירה הזו לא תוכלו למכור ולא תוכלו להשכיר למשך 10 שנים. אני ממליצה לא להתעסק עם הממשל הקפריסאי ועם חוקי המיסוי במדינה זרה. במידה והגשתם בקשה ל"מע"מ מופחת" ובכל זאת תשכירו את הדירה ותהפכו אותה ל"עסק" , אתם עלולים להיות מועמדים לדין ולהכתים את שמכם בכל האיחוד האירופי.

ברכישת דירה חדשה שבה אתם מתחייבים לגור – אתם תשלמו בכל מקרה 19% מע"מ, מי שיגיש בקשה למע"מ מופחת" יקבל בעשר השנים העוקבות לרכישת הנכס, את 14% הנותרים בהחזר של 1.4%, עד להשלמת ההחזר על סך 14%.

בדירות יד שנייה / עסקת ריסייל (מכירה מחדש של נכס- כלומר משקיע ראשון קנה את הנכס, גר או לא גר בו ומכר אותו) בעסקאות אלה אין כלל התעסקות עם מע"מ, כך שאם אתם תפגשו יזם מוצלח, שיודע לבחור את הבניינים הכי טובים בעיר, אלו שנמצאים בפריים לוקיישן, ומשפץ אותם מהיסוד (כולל תכנית חיזוקים, חשמל ואינסטלציה מאפס) אתם תקבלו בעצם דירה חדשה במחיר של דירות יד 2.

בואו ניקח לדוגמא בניין ישן בן שתי קומות  עם 8 דיירים. המבנה עובר תכנית חיזוקים ושיפוץ מהיסוד, על שתי הקומות האלה היזם מקבל אישור מהרשויות לבנות שתי קומות נוספות ולהוסיף חניות ומחסנים. הדירות שייבנו בשתי הקומות הראשונות (שהיו קיימות) לא יחול מע"מ בסך 19% ועל שתי הקומות העליונות יחול מע"מ. לצורך העניין, אם כל הבניין יכיל דירות שני חדרי שינה, כלל המשקיעים בכל הקומות יקבלו את אותן דירות, אותו לובי, אותם מחסנים ואותם חניות, אותה מעלית ואותו שכר דירה (פלוס מינוס), רק ששתי הקומות הראשונות הרוויחו במקרה הזה 19%.

בתקופה האחרונה צצים כמו פטריות אחרי הגשם עשרות יזמים וקבלנים שמציעים מגוון רחב של נכסים בקפריסין. חשוב מאד לבדוק את החברה היזמית והקבלנית, את המומחיות, לראות בעיניים  פרויקטים שבנו ופרויקטים בבניה ממש עכשיו. את רמת הגימור של הנכסים ומה אתם מקבלים במסגרת החבילה, האם מה שקיבלתם במסגרת העסקה באחריות ואם כן, לכמה שנים? האם מציעים לכם ליווי בהתנהלות מול הרשויות בקפריסין ומול רשויות המס בישראל? יזמים שזה הפרויקט הראשון או השני שלהם עלולים לעזוב כשיבינו שההתנהלות עם הממשל הקפריסאי מורכבת (בכל זאת רגולציה בריטית) .

מוזמנים להצטרף לקבוצה השקטה חדשות הנדל"ן מקפריסין ולעקוב אחרי מגמות השוק, דו"חות הבנק הקפריסאי המרכזי, האזורים וההזדמנויות הכי שוות להשקעה.

למדריך המלא למשקיע המתחיל בקפריסין – לחצו כאן