השקעות על הנייר – OFF PLAN
השקעה בנכסים-Off Plan משמעותה רכישת נכס בפרויקט פיתוח חדש "על הנייר", בדרך כלל בטרם החלו עבודות הבנייה, ולעתים אף בטרם הוצאו כל האישורים לבנייה. כלומר, רכישת נכסים עתידיים במחירים של היום, עם סיכון/תשואה גבוהים אלו הן אופציות של שוק הנדל"ן Off Plan
כאשר היזם מעוניין למכור מספר רב ביותר של דירות בזמן הקצר ביותר, על מנת להקטין את רמת הסיכון שלו, ולהשיג ליווי פיננסי נוח יותר, הוא יציע את הפרוייקט בעודו על הנייר. לאחר מכירת כ-40% מסך הדירות, היזם ימשיך לשווק את הפרויקט במחירי סייל. רכישת דירות בשלב כה מוקדם מתאפשרת במחירים נמוכים, בין 8%-15% משווי השוק.
המפתח העיקרי לרווח ב-Off Plan הוא המקדמה הנמוכה כ-10%-20% מהמחיר ("האופציה"), כשאת היתרה 80%-90%, הקונה ישלם בפעימות ולעיתים רק בסיום הבנייה וקבלת המפתח, תלוי בהסכם ההתקשרות עם הקבלן.
נכס זה נרכש לפני שהוקם עליו מבנה בפועל. בנייה מוקדמת משווקת בדרך כלל ליזמי נדל"ן, כך שהרוכש יוכל להבטיח תנאי מימון ותשואה גבוהה יותר. כמו בישראל, משקיעים רוכשים נכס "על הנייר” במטרה להרוויח רווחי הון ניכרים, תשואה פיננסית זו עשויה להתרחש מכיוון שיזמים שמוכרים נכס מחוץ לתוכנית מציעים לעתים קרובות תמריצים או הנחות גבוהות לרוכשים המוקדמים. בנוסף, עשויה להיות הזדמנות לצמיחת ערך הנדל"ן בשוק עולה בתום הבנייה שתימשך לרוב בין 12-24 חודשים. נכס מחוץ לתוכנית נחשב בדרך כלל לאטרקטיבי אם יש רמה גבוהה של תשתית בסביבה הקרובה, כגון אוניברסיטה חדשה או כבישי אקספרס, או שכבר נבנו או שאמורים להיבנות במהלך השנים הקרובות יחידות דירות נוספות. נכסים שנמכרו לפני בנייתם או השלמתם מכונים בקנדה נכסים "קדם מכירה", "מכירה מוקדמת" או "טרום פרי-סייל". במלזיה ובסינגפור, נכסים אלה ידועים בשפה הרווחת בשם "השקות חדשות".
חושבים שמצאתם בקפריסין עסקת פריסייל הנמכרת מתחת למחיר השוק? שימו לב! רוב ככל עסקאות הפריסייל נחטפות תוך זמן קצר וללא פרסום אגרסיבי וממומן. רוב הפרסומים על עסקאות פריסייל מוקדמות במחירים נמוכים ובתנאים אטרקטיביים הינם טריק שיווקי הנועד לגרום לקוראים להרגיש שהם מצאו את עסקת חייהם, יחד עם זאת, חשוב להדגיש שישנן עסקאות פריסייל המגלמות יתרונות רבים, כמו מחירים נמוכים, חבילות הכל כלול, ריהוט קומפלט, מכשירי חשמל לכל הדירה וכו’. עסקת פריסייל אמיתית חייבת לגלם הנחה של בין 5% ועד 15% ממחיר השוק. הסיבה להנחה : רמת סיכון גבוהה באופן יחסי לרכישת דירה בנויה וכן מספר חודשי המתנה עד לקבלת הדירה לאחר השלמת הבנייה / השיפוץ הכללי.
איך תדעו אם עסקת הפריסייל המוצעת לכם אכן מגלמת הנחה ממחיר השוק? שני דגשים חשובים שיעזרו לכם לבחון זאת!
עסקה בשלב מוקדם מאוד של הפרויקט
עסקאות פריסייל באזורי פריים לוקיישן בקפריסין נמכרות בשלב מוקדם מאוד של הפרויקט. כמה מוקדם? עוד לפני יציאת הפרויקט לשיווק, לעיתים אף לפני שיש היתר בנייה לקרקע. יזמים שאינם ממונפים בקפריסין ולא לוקחים איתם בנק מלווה מבינים היטב את חשיבות המכירה בשלבי הפרי-סייל במחירים אטרקטיביים וחשוב מכך, שהנכסים אינם ממושכנים / משועבדים לטובת הבנקים המקומיים, כך שברגע שמשקיעים רוכשים מיזם זה נכס, הנכס יכול לעבור על שמכם בטאבו ללא עיכובים או פרוצדורות ארוכות ומתישות מול הבנקים ומול רשות המקרקעין הקפריסאית.
יזמים ממונפים בקפריסין מחויבים להציג לבנק מכירות פרי-סייל לפני הצטרפותו של הבנק כמלווה לפרויקט. אחת הסיבות המרכזיות בגינן יזמים בוחרים לצאת למכירה מוקדמת בהנחות גדולות ובתנאים אטרקטיביים היא גיוס הבנק בתנאים איכותיים. הבנק רוצה לדעת שהיזם יודע למכור את נכסי הפרויקט בהצלחה, ורק לאחר מכן בוחר לצרף את הליווי הנדרש להשלמתו. במילים אחרות, כשהבנק מעורב בסיפור, היזם כבר לא צריך אתכם המשקיעים, הוא כבר לא לחוץ למכור, ולכן הסיכוי שיעניק לכם תנאים אטרקטיביים ומחירים נמוכים יורד משמעותית. מעבר לכך, לאחר התערבותו של הבנק, ברוב המקרים הוא יוודא שהדירות אינן נמכרות במחיר נמוך ממחיר הערכת שמאי. לכן, חשוב להצטרף לפרויקט כרוכשי עסקת פרי-סייל אמיתית מעט לאחר רכישת הקרקע או כשנה טרם היתר בנייה.
בחינת המחיר בגישת ההשוואה
הצלחתם לאתר פרויקט בפריים לוקיישן בלימסול שלב ראשוני מאוד המציע לכם עסקת פרי- סייל אמיתית? עכשיו, חשוב לוודא שהמחיר המוצע לכם אכן נמוך בהשוואה למחירי השוק. איך עושים את זה? בעזרת גישת ההשוואה. ישנן לא מעט שיטות להערכת שווי נכס, אחת הבולטות שבהן היא שיטת ההשוואה. במסגרת שיטה זו אתם יכולים להשוות את הנכס המוצע לכם לנכסים דומים ככל הניתן שנמכרו לאחרונה באותו מחוז ובאותה שכונה. חשוב להדגיש כי ככל שתאתרו נכסים דומים יותר לנכס המוצע לכם, כך הערכת השווי תהיה מדויקת יותר. השוו הפרמטרים הבאים: מיקום הנכס וקרבתו לים, למרכזי קניות ומרכזי בילוי, קרבה ליציאה לכביש מהיר, קומה, נוף, מספר חדרים בנכס, מרפסת מקורה + מרפסת לא מקורה (לידיעה, מרפסת מקורה בקפריסין מחושבת ב-50% מערך המטראז’ של הדירה) חניה, מחסן, אם מדובר בריזורט אז מה מציע המתחם סביב (בריכה משותפת, חדר כושר, מגרש טניס וכו’), מחיר למטר מרובע של יזמים שבונים בצמוד לפרויקט המוצע לכם, מחיר דירה מוכנה ומאוכלסת בבניין קרוב שנבנתה לאחרונה ומציעה את אותה רמת גימור.
למדריך המלא למשקיע המתחיל בקפריסין – לחצו כאן
