חוקי המע"מ בקפריסין ושינוי החקיקה בעניין החל מספטמבר 2024

בשנת 2004, קפריסין הצטרפה לאיחוד האירופאי ואז הוחלט על הוספת מע"מ לרכישות של נכסים חדשים וקרקעות. שלא כמו בישראל, כאן אנחנו קונים נכסים ב"פיקס פרייס", בקפריסין יש כמה וכמה חוקים לגביית מע"מ והנושא מעט מורכב. תוכלו לשלוח שאלות או בקשות להבהרות נוספות לווצאפ לטלפון הנייד שלי 052-7724494 ואעדכן את המאמר בהתאם.

חוק המע"מ בקפריסין נחלק לשלושה חלקים:

1. אם מדובר בנכס המיועד להשקעה, כלומר להשכרה לטווחים קצרים או ארוכים – כלומר הדירה הזו תייצר לכם הכנסה / תשואה משכירות מדי חודש. כי אז תצטרכו לשלם 19% מע"מ תוספת על מחיר הדירה (ראו החרגות בהמשך המאמר).
2. אם הנכס מיועד למגורים שלכם המשקיעים. במקרה כזה תוכלו להגיש בקשה למע"מ מופחת ותשלמו רק 5% במקום 19% וכמובן שיש לכך תנאים מאד מפורטים והגבלות של 10 שנים, נדבר על זה בהמשך.
3. אם הנכס הינו נכס יד שנייה – אם כן, הנכס לא יהיה מחוייב בתוספת מע"מ, כי הקונה הראשון שקנה את הנכס מהקבלן / מהיזם כבר שילם את המע"מ ופטר את כל הקונים שאחריו מתשלום המע"מ לרשויות המס בקפריסין.אז בואו נתחיל במקרה הראשון שבו הנכס מיועד להשקעה. רשויות המס הקפריסאיות מסתכלות על דירה כזו כעל עסק.

במקרה הזה החוק עושה הפרדה ומתייחס לשני מקרים:

1. האם הנכס מיועד להשכרה לטווחים קצרים או להשכרה לטווחים ארוכים – למרות שמדובר בעסק, במקרה הזה החוק עושה הפרדה ומתייחס לשני המקרים בנפרד
   בהשכרה לטווחים קצרים: ניתן להגיש בקשה למע"מ מופחת בסך 5% (לא הרבה מכירים – גם לא המקומיים ) התנאי הוא שהנכס צריך להיות מושכר למשך 10 שנים . AirBNB נחשבת כמתן מקום לינה ונושאת מע"מ בשיעור מופחת שלרוב מגולם על הלקוח כ- 9%. ישנם תנאים מסוימים כדי לזכות בתעריף המופחת, כאשר החשוב ביותר הוא שהנכס יהיה רשום במשרד התיירות כבית תיירות/נופש.
   בהשכרה לטווחים ארוכים: לא יחול מע"מ על השוכר ולכן ההתחשבנות מול רשויות המס הקפריסאיות היא שונה.
   פשיטות רחבות של רשויות המיסים על דירות נופש המיועדות למגורים אך במקום זאת מושכרות לטווחים קצרים וארוכים יגרמו לבעליהן לשלם קנסות גבוהים ואף לפתיחת תיק פלילי של העלמות מס ולגירוש מהאיחוד האירופי.

2. אם הנכס מיועד למגורים – למרות שהחוק מחייב תוספת מע"מ של 19% על כל דירה חדשה , במידה והנכס מיועד למגורים שלכם המשקיעים, תוכלו להגיש בקשה למע"מ מופחת של 5%.  ישנם תנאים מסוימים שצריכים להתקיים על מנת לזכות בהטבת המע"מ הזו, לרבות מחיר הנכס ושטחו. שיעור המע"מ המופחת של 5% יחול על 130 המ"ר הראשונים של בית ראשון ועד שווי של 350,000 אירו, ובלבד ששווי העסקה הכולל לא יעלה על 475,000 אירו ו ששטח הבנייה הכולל לא יעלה על 190 מ"ר. יצוין כי עבור משקיעים זרים ניתן להתווכח האם הם זכאים לתעריף המופחת של 5% בשל העובדה שלא סביר שהנכס יהיה הנכס הקבוע של הרוכש. יש להצהיר שהנכס יהיה מיועד למגורים למשך 10 שנים ולכן עם הגשת הבקשה למע"מ מופחת, לא תוכלו להשכיר או למכור את הנכס למשך עשור.
   מה קורה במקרה שהתחרטתם ואתם בכל זאת רוצים להפוך את הדירה שלכם לעסק? תצטרכו לשלם את הפרש המע"מ בצורה הזו:
   14% מע"מ הוא הפרש המע"מ המתחלק ל-10 שנים , כלומר זיכוי של 1.4% מע"מ לשנה. ולכן, אם מכרתם / השכרתם את הדירה שלכם בסוף השנה הראשונה, תצטרכו לשלם לרשויות המס הקפריסאיות את הפרש המע"מ בסך 12.6%, אם תמכרו בסוף השנה השנייה תשלמו 11.2% הפרש וכו', כך שעד סוף השנה העשירית המע"מ מתאפס מול רשויות המס. המע"מ יכול לרדת ל 14% במידה והקונה מעל גיל 18 בעל אזרחות קפריסאית או בעל תושבות קבע והנכס ישמש אותו כמקום מגוריו הקבוע והעיקרי.
3. אם מדובר בנכס יד שנייה או בנכסים חקלאיים – קיים פטור מחובת תשלום רכיב המע"מ, אולם במצב כזה יש לשלם מיסי העברה ומס רכישה. 

תיקון לחוק המע"מ ספטמבר 2024- מה החוק החדש אומר?
החוק מחלק את הנכסים לשניים:
נכסים שהגישו תכניות אדריכליות לפני 31.10.2023, נכסים אלה עדיין יהיו כפופים לחוקים הישנים ולכן ישלמו 5% ו-19% מיסוי בקפריסין על רכישת נכס חדש בהתאם לר"מ.
נכסים שהגישו תכניות אדריכליות אחרי  1.11.2023- יפעלו לפי החוק החדש, שמסתמך על שטח הבית ומחירו לפי הטבלה הבאה:

מה החוק החדש אומר?
החוק מחלק את הנכסים לשניים:
נכסים שהגישו תכניות אדריכליות לפני 31.10.2023, נכסים אלה עדיין יהיו כפופים לחוקים הישנים ולכן ישלמו 5% ו-19% מיסוי בקפריסין על רכישת נכס חדש בהתאם לר"מ.
נכסים שהגישו תכניות אדריכליות אחרי  1.11.2023- יפעלו לפי החוק החדש, שמסתמך על שטח הבית ומחירו לפי הטבלה הבאה: