עד למאי 2024, שוק הנדל"ן בצפון קפריסין (קפריסין הטורקית) השוק היה פתוח יחסית למשקיעים זרים, היו מגבלות חוקיות, אך בפועל, רבות מהן לא נאכפו בקפדנות. משקיעים זרים יכלו לרכוש מספר נכסים באמצעות הסכמי נאמנות או חברות מקומיות, ולעיתים קרובות ללא רישום מסודר בלשכת המקרקעין. המצב הזה הוביל לעלייה חדה במחירי הנדל"ן, חששות מהלבנת הון, ולחץ ציבורי להגברת הפיקוח והרגולציה.
מה השתנה? עיקרי החוק החדש שנכנס לתוקף במאי 2024
ב־21 במאי 2024, אספת המחוקקים של צפון קפריסין העבירה תיקונים משמעותיים לחוק רכישת מקרקעין והשכירות לטווח ארוך (חוק הזרים מס' 52/2008). השינויים המרכזיים כוללים:
הגבלת רכישת נכסים לזרים
משקיעים זרים רשאים לרכוש נכס אחד בלבד (דירה, בית פרטי או מגרש) בגודל מוגבל, בכפוף לאישור מראש מהמועצה המיניסטריאלית, אזרחים של מדינות המוכרות את צפון קפריסין (כגון טורקיה) יכולים לרכוש עד שלושה נכסים.
הגבלות על רכישת קרקעות
איסור על רכישת קרקעות חקלאיות ויערות על ידי זרים, הגבלה של רכישת נכסים זרים ל־7% משטח כל מחוז ו־3% מכלל שטח צפון קפריסין.
ביטול הסכמי נאמנות
הסכמי נאמנות שנועדו לעקוף את מגבלות הרכישה נחשבים כעת לבלתי חוקיים, הסכמים קיימים חייבים להירשם בלשכת המקרקעין תוך 75 ימי עבודה, אחרת ייחשבו כבטלים.
חובת רישום והעברת בעלות
כל חוזי המכירה חייבים להירשם בלשכת המקרקעין, העברת הבעלות חייבת להתבצע תוך 6 חודשים ממועד קבלת האישור לרכישה.
מיסוי חדש
מס מכירה של 12% מהמחיר המוצהר חל כעת על כל מכירת נכס, ללא קשר לגודלו, קנסות משמעותיים (עד 500 פעמים שכר המינימום) יוטלו על מי שלא יעמוד בדרישות החוק.
האם החוק חל רטרואקטיבית על משקיעים קיימים?
כן, החוק שנכנס לתוקף ב־21 במאי 2024 כולל הוראות רטרואקטיביות המשפיעות על משקיעים שכבר רכשו נכסים לפני מועד זה.
רישום חוזי מכר לא רשומים
משקיעים שחתמו על חוזי מכר לפני 21 במאי 2024 אך לא רשמו אותם בלשכת המקרקעין נדרשים לרשום את החוזים תוך שישה חודשים ממועד כניסת החוק לתוקף. כאמור, אי־רישום החוזים עלול להוביל לביטול העסקה ולקנסות של עד 500 פעמים שכר המינימום החודשי.
הגשת בקשה לאישור רכישה
משקיעים זרים שרכשו נכסים לפני כניסת החוק לתוקף אך לא הגישו בקשה לאישור רכישה מהמועצה המיניסטריאלית חייבים לעשות זאת תוך שישה חודשים. אי־הגשת הבקשה בזמן עלולה להוביל לביטול העסקה ולקנסות משמעותיים.
העברת בעלות לאחר קבלת אישור רכישה
משקיעים שקיבלו אישור רכישה לפני כניסת החוק לתוקף אך טרם השלימו את העברת הבעלות נדרשים לעשות זאת תוך שישה חודשים ממועד כניסת החוק לתוקף. אי־השלמת ההעברה בזמן עלולה להוביל לביטול האישור ולקנסות.
בעלות על מספר נכסים מעבר למותר
משקיעים זרים שמחזיקים ביותר נכסים מהמותר לפי החוק החדש (נכס אחד בלבד) נדרשים לדווח על כך למשרד הפנים תוך שישה חודשים ולשלם עמלה של 1% ממחיר החוזה. אי־דיווח בזמן עלול להוביל לעמלה מוגדלת של 3% ולקנסות נוספים.
הסכמי נאמנות Trustee Agreements
הסכמי נאמנות שנחתמו לפני 21 במאי 2024 חייבים להירשם בלשכת המקרקעין תוך 75 ימי עבודה. אי־רישום ההסכמים בזמן יוביל לביטולם ולסנקציות משפטיות.
האם יש חובת תשלום מס רטרואקטיבי?
לא, החוק החדש אינו מחייב תשלום מס רטרואקטיבי על עסקאות שבוצעו לפני כניסתו לתוקף, עם זאת, משקיעים שלא השלימו את העברת הבעלות או לא שילמו את המיסים הנדרשים במסגרת העסקה המקורית עשויים להיות חייבים בתשלום המיסים הללו כעת.
המלצה למשקיעים קיימים
אם רכשת נכס בצפון קפריסין לפני 21 במאי 2024, מומלץ:
לבדוק אם חוזה המכר שלך רשום בלשכת המקרקעין.
לוודא שהגשת בקשה לאישור רכישה מהמועצה המיניסטריאלית.
להשלים את העברת הבעלות, אם טרם נעשתה.
לדווח למשרד הפנים אם אתה מחזיק ביותר נכסים מהמותר.
לרשום כל הסכם נאמנות שנחתם לפני כניסת החוק לתוקף.
אי־עמידה בדרישות אלו עלולה להוביל לביטול העסקאות ולקנסות משמעותיים.
המלצה למשקיעים עתידיים בצפון קפריסין
השינויים בחוק מעידים על מגמת החמרה בפיקוח ובמיסוי על רכישת נכסים בצפון קפריסין.
למרות זאת, האזור עדיין מציע נכסים במחירים נמוכים יחסית לשווקים אחרים באירופה, מה שמושך משקיעים שמחפשים תשואות גבוהות או עליית ערך עתידית.
אם אתם שוקלים להשקיע בצפון קפריסין, חשוב מאוד לפעול בזהירות, לבדוק כל עסקה לעומק, ולוודא שאתם פועלים אך ורק על פי החוק והנהלים החדשים. אני ממליצה לכם לפנות לעורך דין מקומי שמתמחה ברגולציה החדשה ולבצע בדיקות מקיפות לפני החתימה על כל חוזה.
השוק ממשיך להשתנות, והמשקיעים שיצליחו לשמור על חוקיות מלאה ולנהל את הסיכונים בצורה חכמה יהיו אלה שייהנו מהפוטנציאל של האזור לאורך זמן.
ההשפעות על שוק הנדל"ן
החוק החדש נועד להילחם בהלבנת הון ולהגביר את הפיקוח על שוק הנדל"ן. עם זאת, הוא גם השפיע על הפעילות בשוק: ירידה של כ־70% בפעילות שוק הנדל"ן בצפון קפריסין בתחילת 2024, בהשוואה לשנים קודמות, חשש מהיווצרות "ערי רפאים" עם בניינים לא גמורים ודירות נטושות, ביקורת מצד סוכנויות נדל"ן וקבלנים על כך שהחוק עלול לגרום לנזק כלכלי משמעותי.
השינויים במדיניות המיסוי בצפון קפריסין, שנכנסו לתוקף במאי 2024, השפיעו על שוק הנדל"ן המקומי ויצרו השלכות עקיפות גם על שוק הנדל"ן בקפריסין היוונית.
השפעת השינויים על קפריסין היוונית
בעוד שקפריסין היוונית ממשיכה להציע מדיניות מיסוי מקלה למשקיעים זרים, כולל שיעורי מס רכישה פרוגרסיביים והקלות במע"מ על דירות חדשות ובעוד שהיא לא שינתה את מדיניות המיסוי שלה, קפריסין היוונית נהנתה מהשפעות עקיפות של השינויים בצפון.
לאור כניסת החוק החדש, חלה עלייה בביקוש: משקיעים שחששו מהרגולציה החדשה בצפון החלו לפנות לשוק בקפריסין היוונית, שנחשב ליציב ומוסדר יותר. נרשמו תשואות אטרקטיביות, במיוחד באזורים כמו לימסול, פאפוס ולרנקה, נרשמה עלייה בתשואות השכירות, מה שהפך את ההשקעה לאטרקטיבית יותר.
מגמות שוק הנדל"ן העתידיות בקפריסין
השינויים בצפון קפריסין עשויים להמשיך ולהשפיע על השוק היווני, תימשך העלייה בביקוש, במידה והמגבלות בצפון קפריסין יישארו בתוקף, ייתכן שמשקיעים נוספים יפנו לשוק היווני, הביקוש הגובר עשוי להוביל לעלייה נוספת במחירי הנדל"ן, במיוחד באזורים המבוקשים כגון לימסול, במקביל, יזמים נוספים ינצלו את ההזדמנות ולפתח פרויקטים חדשים כדי לענות על הביקוש הגובר.
לסיכום, בעוד שהשינויים בצפון קפריסין יצרו אתגרים למשקיעים, הם גם פתחו הזדמנויות חדשות בקפריסין היוונית. משקיעים שמעוניינים בשוק יציב ומוסדר עשויים למצוא בקפריסין היוונית יעד אטרקטיבי להשקעה.
משקיעים שמבקרים בקפריסין הטורקית – האם אתם "מסומנים" ?
כדאי לדעת כי הכניסה לצפון קפריסין מתבצעת בשני מסלולים עיקריים:
באמצעות מעבר יבשתי מהאזור היווני או באמצעות טיסה ישירה מטורקיה לנמל התעופה ארקאן Ercan. כניסה זו נחשבת בעיני הרפובליקה של קפריסין (היוונית) ל"מעבר גבול לא חוקי", כלומר, אם מישהו נכנס ישירות לשם מטורקיה, מבחינת השלטון היווני הוא עבר בכניסה שאינה מוכרת חוקית. המעבר מהצד היווני לצד הטורקי דרך המחסומים, כך שהמעבר היבשתי בין הצד היווני לצד הטורקי כן מפוקח ותצטרכו להראות דרכון במחסום.
בפועל, מי שנכנס לצפון קפריסין לא נרשם בשום מאגר רשמי של הרפובליקה של קפריסין (היוונית), כי הגבול נשלט ונבדק על ידי צפון קפריסין בלבד, כמובן שקפריסין הטורקית אינה משתפת את המידע שלה עם קפריסין היוונית, ולכן בפועל אין "סימון" או רישום אצל הרשויות היווניות שעברת לצד הטורקי. הרפובליקה של קפריסין לא מקיימת מאגר גלוי או סימון אוטומטי לאנשים שנכנסו לצפון קפריסין דרך מחסומים יבשתיים, יחד עם זאת, במידה ונכנסתם דרך טורקיה, ותרצו להיכנס אחר כך לקפריסין היוונית, ייתכן שיחקרו אתכם או ימנעו כניסה, כי בעיניהם זו כניסה בלתי חוקית לאי.
